Příjmy z pronájmu podle §9 v roce 2026: daně a pojistné

Pronajímáte byt, dům nebo pozemek na dlouhodobou nájemní smlouvu? Pak vaše příjmy spadají pod §9 zákona o daních z příjmů, který má výrazně jednodušší a levnější daňový režim než podnikání. Mnoho pronajímatelů přesto zbytečně platí víc, než musí, nebo naopak nesprávně zaměňuje pronájem za živnost. V tomhle článku si projdeme, jak dlouhodobý pronájem zdanit v roce 2026, proč z něj neplatíte pojistné a kdy se z pronajímatele stává podnikatel.

Co spadá pod §9 a proč to není podnikání

Podle §9 zákona o daních z příjmů jsou příjmy z nájmu příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů a příjmy z nájmu movitých věcí, pokud nejde jen o příležitostný nájem. Typicky sem patří pronájem bytu, domu, kanceláře, garáže nebo pozemku na základě nájemní smlouvy uzavřené na delší dobu.

Klíčové je, že tenhle druh příjmu je z pohledu daňového práva pasivním příjmem z majetku, nikoli výsledkem podnikatelské činnosti. Pronajímatel poskytuje nájemci prostor k užívání, ale neposkytuje žádné ubytovací nebo hotelové služby jako úklid, výměnu prádla nebo recepci. Právě proto pronájem podle §9:

• není samostatnou výdělečnou činností podle §7,
• nevyžaduje živnostenské oprávnění,
• nevstupuje do vyměřovacího základu pro sociální ani zdravotní pojištění.

To potvrzuje i informace Finanční správy k pronajímatelům: příjmy zdaňované podle §9 jsou vedeny odděleně od příjmů z podnikání a mají vlastní pravidla pro uplatnění výdajů.

Platí se z pronájmu sociální a zdravotní pojištění?

Ne. A je to jeden z hlavních důvodů, proč je dlouhodobý pronájem daňově výhodný.

V praxi to znamená velký rozdíl v odvodech. U OSVČ (příjmy podle §7) tvoří sociální a zdravotní pojištění dohromady zhruba dalších 40 % z vyměřovacího základu nad rámec samotné daně. U pronájmu podle §9 tahle zátěž úplně odpadá a zůstává jen 15% (případně 23%) daň ze základu daně.

Pozor ale na hranici, kdy se z pronájmu stává ubytovací služba. Pokud začnete nabízet krátkodobé ubytování hostům, střídají se u vás nájemníci po nocích a poskytujete doplňkové služby, finanční správa to posoudí jako podnikání podle §7 se všemi odvody. Krátkodobému pronájmu přes platformy typu Airbnb jsme věnovali samostatný článek Airbnb a krátkodobý pronájem: jak zdanit příjmy.

Paušální výdaje 30 %, nebo skutečné výdaje?

U pronájmu si vybíráte ze dvou způsobů, jak snížit základ daně. Vybrat si můžete jen jeden a použít ho na všechny příjmy z pronájmu za dané období.

Paušální výdaje 30 %

Pokud neuplatníte prokazatelně vynaložené výdaje, můžete podle §9 uplatnit paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů z nájmu, nejvýše však do částky 600 000 Kč. Tuhle hranici najdete přímo ve znění zákona citovaném na webu Finanční správy: "Neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů z nájmu, nejvýše však do částky 600 000 Kč."

Strop 600 000 Kč odpovídá ročnímu nájemnému 2 000 000 Kč. Pokud vyberete více, paušál už dál neroste a nad tuhle hranici tedy fakticky žádný další odpočet z paušálu nezískáte.

Paušál je administrativně nejjednodušší: nemusíte schovávat účtenky ani řešit odpisy. Stačí vést evidenci příjmů a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.

Skutečné výdaje

Druhá možnost je uplatnit skutečné, prokazatelně vynaložené výdaje. Sem patří zejména:

• daňové odpisy pronajímané nemovitosti,
• úroky z hypotečního úvěru na pořízení pronajímané nemovitosti,
• opravy a údržba bytu,
• pojištění nemovitosti,
• daň z nemovitých věcí,
• odměny za správu nemovitosti a služby spojené s pronájmem, které nese pronajímatel.

Skutečné výdaje se vyplatí zejména tehdy, když máte na nemovitosti hypotéku, provádíte větší opravy nebo uplatňujete odpisy, protože v součtu často překročí 30 % z nájemného. Nevýhodou je vyšší administrativa: musíte vést evidenci příjmů i výdajů a schovávat doklady.

§9 pronájem vs. §7 živnost vs. krátkodobý Airbnb

Následující tabulka shrnuje tři nejčastější situace, které se u pronajímatelů pletou. Zásadní rozdíl je v tom, zda jde o pasivní pronájem majetku, nebo o podnikání.

Srovnání režimů zdanění pronájmu

Kritérium	Dlouhodobý pronájem (§9)	Živnost / OSVČ (§7)	Krátkodobý Airbnb (§7)
Charakter činnosti	Pasivní příjem z majetku	Podnikání	Ubytovací služba (podnikání)
Živnostenský list	Není potřeba	Povinný	Povinný
Paušální výdaje	30 %, max 600 000 Kč	40 až 80 % dle oboru	60 % (volná živnost)
Sociální pojištění	Neplatí se	Platí se	Platí se
Zdravotní pojištění	Neplatí se	Platí se	Platí se
DPH	Nájem bytu osvobozen	Dle obratu a činnosti	Ubytování 12 %, sleduje se obrat
Vykázání v přiznání	Příloha č. 2	Příloha č. 1	Příloha č. 1

Jak vidíte, hlavní finanční výhoda §9 je v absenci pojistného. Ta samá tisícikoruna nájemného vyjde daňově výrazně levněji než tisícikoruna příjmu z živnosti.

Příklad výpočtu daně z pronájmu

Ukažme si to na konkrétních číslech pro rok 2026.

Paní Nováková pronajímá byt za 15 000 Kč měsíčně, tedy 180 000 Kč ročně. Byt má bez hypotéky a bez větších oprav, takže zvolí paušál.

• Roční příjem z nájmu: 180 000 Kč
• Paušální výdaje 30 %: 54 000 Kč
• Základ daně: 126 000 Kč
• Daň 15 %: 18 900 Kč

Kdyby stejný příjem měla jako OSVČ podle §7, k dani by musela připočíst ještě sociální a zdravotní pojištění, což by ji přišlo na desetitisíce korun navíc ročně. U pronájmu podle §9 zaplatí jen daň 18 900 Kč a žádné pojistné.

Pokud paní Nováková navíc uplatní slevu na poplatníka, může být výsledná daň ještě výrazně nižší, případně nulová, pokud pronájem je jejím jediným příjmem a základ daně slevu nepřevýší.

Jak příjmy z pronájmu přiznat

Příjmy z §9 nevyřídí zaměstnavatel ročním zúčtováním. Pokud máte pronájem vedle zaměstnání nad rozhodnou částku nebo jsou pronájem vaše hlavní příjmy nad zákonným limitem, podáváte daňové přiznání sami.

Přesné termíny a formuláře pro dané období vždy najdete na webu Finanční správy. Znění zákona si můžete ověřit v zákoně č. 586/1992 Sb., §9.

Na co si dát pozor

• Přeúčtované služby. Zálohy na energie a služby, které jen vybíráte a předáváte dodavatelům nebo je nájemci vyúčtováváte, nejsou vaším zdanitelným příjmem. Zdaňuje se nájemné, ne provozní zálohy.
• Společné jmění manželů. Pokud je pronajímaná nemovitost ve společném jmění, příjmy z nájmu zdaňuje jen jeden z manželů. Nedělí se.
• Přechod mezi paušálem a skutečnými výdaji. Změnit způsob můžete mezi lety, ale ne zpětně. Při přechodu je nutné upravit základ daně o pohledávky a další položky podle přechodných pravidel.
• Nesprávné zařazení. Jakmile přejdete na krátkodobé ubytování s doplňkovými službami, spadáte pod §7 se všemi odvody a živností. Hranici hlídejte, dodatečné doměření pojistného bývá nepříjemné.

Závěr

Dlouhodobý pronájem podle §9 je jeden z daňově nejšetrnějších způsobů, jak zhodnotit nemovitost. Neplatíte z něj pojistné, nepotřebujete živnost a výdaje uplatníte buď jednoduchým paušálem 30 % do stropu 600 000 Kč, nebo ve skutečné výši včetně odpisů a úroků z hypotéky. Stačí správně zvolit variantu, vést odpovídající evidenci a vykázat příjmy v příloze č. 2 přiznání.

Ať už zvolíte paušál, nebo skutečné výdaje, klíčem k bezstarostnému přiznání je pořádek v dokladech za celý rok. Účtenky za opravy, faktury za správu nemovitosti nebo doklad o zaplacené dani z nemovitých věcí si můžete průběžně evidovat vyfocením přes DokladBot, takže na konci roku máte přehled příjmů i výdajů z pronájmu pohromadě a přiznání zvládnete bez přepisování z krabice dokladů. Vyzkoušejte DokladBot a mějte pronájem v čísle po celý rok.