Daň z nemovitých věcí 2026 pro OSVČ: termíny a sazby
Vlastníte byt, dům, pozemek nebo provozovnu a k tomu podnikáte? Pak se vás týká daň z nemovitých věcí. Na rozdíl od daně z příjmů se nepodává každý rok a nemusíte nic počítat na korunu, přesto kolem ní panuje řada nejasností. Kdy vlastně podat přiznání, do kdy zaplatit a proč má provozovna vyšší sazbu než byt? Shrnujeme vše podstatné pro rok 2026.
TL;DR pro rok 2026
Přiznání podáváte jen při změně vlastnictví nebo využití, a to do 2. února 2026 (31. leden je sobota). Inflační koeficient je 1,0, takže inflace daň plošně nezvedá. Daň do 5 000 Kč zaplatíte najednou do 31. května, vyšší ve dvou splátkách do 31. května a 30. listopadu. Nemovitost využívaná k podnikání má výrazně vyšší sazbu.
Kdo musí podat přiznání a kdo ne
Klíčová věc, kterou si mnoho podnikatelů plete: daň z nemovitých věcí se nepodává každý rok. Přiznání podáte jen jednou, a to na zdaňovací období, ve kterém jste nemovitost poprvé nabyli, nebo když nastala změna rozhodná pro výpočet daně. V dalších letech už finanční úřad daň vyměří sám na základě dříve podaného přiznání a pošle vám údaje k platbě.
Podle Finanční správy podáváte (nebo dodatečně upravujete) přiznání zejména tehdy, když v předchozím roce došlo k některé z těchto změn:
📋Kdy vzniká povinnost podat přiznání na rok 2026
Přiznání se podává dopředu na dané zdaňovací období. Pokud jste tedy nemovitost pořídili kdykoli v průběhu roku 2025, podáváte přiznání na rok 2026. Rozhodující je stav vlastnictví k 1. lednu 2026. Když jste v roce 2025 naopak nemovitost prodali a jinou nemají, oznámíte finančnímu úřadu zánik daňové povinnosti.
Pokud se u vás od posledního přiznání nic nezměnilo, neděláte nic. Nemusíte podávat žádné potvrzující přiznání, daň vám vyměří úřad automaticky.
Do kdy podat přiznání pro rok 2026
Zákonný termín pro podání přiznání je do 31. ledna zdaňovacího období. V roce 2026 připadá 31. leden na sobotu, takže se lhůta podle daňového řádu posouvá na nejbližší pracovní den, kterým je pondělí 2. února 2026.
Přiznání podáte místně příslušnému finančnímu úřadu podle polohy nemovitosti, nikoli podle svého bydliště. Vlastníte-li nemovitosti ve více krajích, podáváte samostatné přiznání v každém z nich. Formulář najdete na portálu MOJE daně, kde ho lze podat elektronicky přes datovou schránku nebo bankovní identitu. Máte-li zpřístupněnou datovou schránku, je elektronické podání povinné.
Pozor na provázanost s daní z příjmů
Konec ledna je pro OSVČ nabitý. Kromě případného přiznání k dani z nemovitých věcí sem spadá i splatnost některých záloh a blíží se termín přehledů. Nenechávejte podání na poslední víkend: pokud zjistíte, že vám chybí podklady z katastru, nemusíte to do pondělí stihnout.
Proč inflace daň pro rok 2026 nezvedne
Od roku 2024 obsahuje zákon o dani z nemovitých věcí takzvaný inflační koeficient, který měl daň automaticky navazovat na růst cen. Pro rok 2026 je ale tento koeficient stanoven na hodnotu 1,0, což potvrzuje i analýza poradenské společnosti BDO. Znamená to, že kvůli inflaci se daň plošně po celé republice nezvyšuje.
To ovšem neznamená, že všem zůstane daň stejná. Zásadní vliv má místní koeficient, o kterém rozhoduje každá obec samostatně obecně závaznou vyhláškou. Obce mohou koeficient nastavit v rozmezí, kterým daň násobí, a nově jej mohou uplatnit i selektivně pro určité části obce nebo pro vybrané typy nemovitostí, typicky právě pro budovy užívané k podnikání. Řada obcí pro rok 2026 koeficienty zvýšila, jiné je naopak snížily. Konkrétní hodnotu pro vaši obec ověříte v příslušné vyhlášce nebo přímo na finančním úřadě.
Kolik zaplatíte za nemovitost využívanou k podnikání
Tady je pro podnikatele nejpodstatnější rozdíl. Sazby daně ze staveb a jednotek určuje § 11 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Novela účinná od roku 2025 sazby zvýšila a nemovitost využívaná k podnikání má výrazně vyšší sazbu než běžné bydlení.
📊Základní roční sazby daně ze staveb a jednotek (§ 11, od 2025)
Sazba se u vícepodlažních staveb navyšuje o 1,40 Kč za každé další nadzemní podlaží, pokud jeho zastavěná plocha přesahuje stanovený podíl plochy přízemí. Výsledek se pak násobí koeficientem podle počtu obyvatel obce a případně místním koeficientem. Právě proto může být daň za stejně velkou provozovnu v Praze mnohonásobně vyšší než v malé obci.
Pozor také na nebytové prostory užívané k podnikání uvnitř jinak obytného domu nebo jednotky. Sazba za takový prostor se od roku 2025 zvýšila z 2 Kč na 3,50 Kč za m² a připočítává se k dani za zbytek jednotky. Pokud tedy máte kancelář nebo dílnu ve svém bytě a část jej vykazujete jako místo podnikání, projeví se to na výši daně.
Změna využití je důvod k novému přiznání
Když začnete část domu nebo bytu využívat k podnikání (zřídíte provozovnu, ordinaci, dílnu), jde o změnu rozhodnou pro výpočet daně. Musíte na ni reagovat podáním přiznání na následující zdaňovací období. Nenahlášená změna využití je při kontrole postižitelná doměřením daně i sankcí.
Příklad výpočtu
Řekněme, že podnikáte a vlastníte samostatnou jednopodlažní provozovnu (sklad) o zastavěné ploše 200 m² v obci s koeficientem 1,0 a bez místního koeficientu. Základní sazba pro ostatní podnikání je 18 Kč/m².
Výpočet: 200 m² × 18 Kč = 3 600 Kč ročně. Protože daň nepřesahuje 5 000 Kč, zaplatíte ji najednou do 31. května. Kdyby stejná provozovna stála ve větším městě s místním koeficientem 2, daň by činila 7 200 Kč a zaplatili byste ji ve dvou splátkách.
Kdy a jak daň zaplatit
Termín pro placení se liší podle výše daně a podle toho, zda jste zemědělský prvovýrobce. Přehled pro rok 2026:
| Situace | Splatnost |
|---|---|
| Daň do 5 000 Kč (kdokoli) | jednorázově do 1. června 2026 (31. 5. je neděle) |
| Daň nad 5 000 Kč (běžný poplatník) | 1. splátka do 1. června, 2. splátka do 30. listopadu 2026 |
| Poplatník provozující zemědělskou výrobu a chov ryb | 1. splátka do 31. srpna, 2. splátka do 30. listopadu 2026 |
I když daň přesahuje 5 000 Kč, můžete ji zaplatit celou najednou už v prvním termínu. Připadne-li poslední den lhůty na víkend nebo svátek, posouvá se na nejbližší pracovní den.
📋Jak daň z nemovitých věcí zaplatit
Pokud vám roční daň nedosahuje 30 Kč, případně 50 Kč u spoluvlastnictví, daň se nepředepisuje a neplatíte ji. Nezapomeňte, že za pozdní platbu naskakuje úrok z prodlení, proto je automatizace přes SIPO nejbezpečnější cesta, jak na termín nezapomenout.
Nejčastější chyby podnikatelů
Z praxe se u OSVČ a menších firem opakují stále stejné přehmaty. Vyhnete se jim, když budete vědět, na co si dát pozor:
- Čekání na výzvu, která nepřijde. Při koupi nemovitosti vás nikdo automaticky nevyzve k podání. Iniciativa je na vás a lhůta běží už do začátku února.
- Podání na špatný finanční úřad. Rozhoduje poloha nemovitosti, ne vaše bydliště ani sídlo firmy.
- Ignorování změny využití. Zřízení provozovny v obytném prostoru je změna, kterou je nutné přiznat.
- Přehlédnutí druhé splátky. U daně nad 5 000 Kč se na listopadový termín snadno zapomene, obzvlášť když jaro proběhne v klidu.
Závěr
Daň z nemovitých věcí patří k těm jednodušším povinnostem: přiznání podáte jen jednou při změně, a jakmile ho máte za sebou, úřad vám každý rok pošle údaje k platbě sám. Pro rok 2026 hlídejte termín přiznání do 2. února, inflace daň nezvedá, ale vaše obec ji přes místní koeficient ovlivnit může. A pokud nemovitost využíváte k podnikání, počítejte s výrazně vyšší sazbou podle § 11 zákona o dani z nemovitých věcí.
Aby vám daňové termíny neutíkaly, pomůže mít doklady i závazky na jednom místě. DokladBot vám sesbírá a setřídí účtenky a faktury a před uzávěrkami ušetří hodiny přepisování. Vyzkoušejte DokladBot a mějte podklady pro finanční úřad připravené dřív, než přijde termín.
Zdroje: Finanční správa: termín podání přiznání k dani z nemovitých věcí, BDO: Blíží se termín daňového přiznání k nemovitostem, Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, § 11 a § 15. Údaje odpovídají stavu k červenci 2026, konkrétní místní koeficient vždy ověřte u svého finančního úřadu.
Nechcete ztrácet čas s papírováním?
Vyzkoušejte DokladBot - účetnictví přes WhatsApp. První týden zdarma.
Užitečné nástroje a stránky
Související články
Příjmy z pronájmu podle §9 v roce 2026: daně a pojistné
Pronajímáte byt na dlouhodobou nájemní smlouvu? Příjmy z nájmu podle §9 se daní jinak než živnost. Neplatíte z nich sociální ani zdravotní pojištění a můžete uplatnit paušál 30 %. Vysvětlíme rozdíly i postup přiznání pro rok 2026.
Silniční daň 2026: kdo ji dnes reálně platí (a kdo ne)
Mýtus, že každý živnostník s autem platí silniční daň, přežívá dodnes. Po novele z roku 2022 se ale daň týká jen těžkých nákladních a přípojných vozidel. Vysvětlíme, kdo je poplatník, kdo podává přiznání a proč běžné osobní auto neplatí nic.
Odpočet úroků z hypotéky v daňovém přiznání 2026 pro OSVČ
Zaplacené úroky z úvěru na vlastní bydlení mohou OSVČ snížit základ daně až o 150 000 Kč ročně. Poradíme, kdo má nárok, jaké jsou podmínky a proč paušalista odpočet uplatnit nemůže.