Daň z nemovitých věcí 2026 pro OSVČ: termíny a sazby
Vlastníte byt, dům, pozemek nebo provozovnu a k tomu podnikáte? Pak se vás týká daň z nemovitých věcí. Na rozdíl od daně z příjmů se nepodává každý rok a nemusíte nic počítat na korunu, přesto kolem ní panuje řada nejasností. Kdy vlastně podat přiznání, do kdy zaplatit a proč má provozovna vyšší sazbu než byt? Shrnujeme vše podstatné pro rok 2026.
TL;DR pro rok 2026
Přiznání podáváte jen při změně vlastnictví nebo využití, a to do 2. února 2026 (31. leden je sobota). Inflační koeficient je 1,0, takže inflace daň plošně nezvedá. Daň do 5 000 Kč zaplatíte najednou do 31. května, vyšší ve dvou splátkách do 31. května a 30. listopadu. Nemovitost využívaná k podnikání má výrazně vyšší sazbu.
Kdo musí podat přiznání a kdo ne
Klíčová věc, kterou si mnoho podnikatelů plete: daň z nemovitých věcí se nepodává každý rok. Přiznání podáte jen jednou, a to na zdaňovací období, ve kterém jste nemovitost poprvé nabyli, nebo když nastala změna rozhodná pro výpočet daně. V dalších letech už finanční úřad daň vyměří sám na základě dříve podaného přiznání a pošle vám údaje k platbě.
Podle Finanční správy podáváte (nebo dodatečně upravujete) přiznání zejména tehdy, když v předchozím roce došlo k některé z těchto změn:
📋Kdy vzniká povinnost podat přiznání na rok 2026
Přiznání se podává dopředu na dané zdaňovací období. Pokud jste tedy nemovitost pořídili kdykoli v průběhu roku 2025, podáváte přiznání na rok 2026. Rozhodující je stav vlastnictví k 1. lednu 2026. Když jste v roce 2025 naopak nemovitost prodali a jinou nemají, oznámíte finančnímu úřadu zánik daňové povinnosti.
Pokud se u vás od posledního přiznání nic nezměnilo, neděláte nic. Nemusíte podávat žádné potvrzující přiznání, daň vám vyměří úřad automaticky.
Do kdy podat přiznání pro rok 2026
Zákonný termín pro podání přiznání je do 31. ledna zdaňovacího období. V roce 2026 připadá 31. leden na sobotu, takže se lhůta podle daňového řádu posouvá na nejbližší pracovní den, kterým je pondělí 2. února 2026.
Přiznání podáte místně příslušnému finančnímu úřadu podle polohy nemovitosti, nikoli podle svého bydliště. Vlastníte-li nemovitosti ve více krajích, podáváte samostatné přiznání v každém z nich. Formulář najdete na portálu MOJE daně, kde ho lze podat elektronicky přes datovou schránku nebo bankovní identitu. Máte-li zpřístupněnou datovou schránku, je elektronické podání povinné (postup přihlášení popisuje návod na Identitu občana pro OSVČ).
Pozor na provázanost s daní z příjmů
Konec ledna je pro OSVČ nabitý. Kromě případného přiznání k dani z nemovitých věcí sem spadá i splatnost některých záloh (aktuální výši si ověříte v kalkulačce odvodů OSVČ) a blíží se termín přehledů. Nenechávejte podání na poslední víkend: pokud zjistíte, že vám chybí podklady z katastru, nemusíte to do pondělí stihnout.
Proč inflace daň pro rok 2026 nezvedne
Od roku 2024 obsahuje zákon o dani z nemovitých věcí takzvaný inflační koeficient, který měl daň automaticky navazovat na růst cen. Pro rok 2026 je ale tento koeficient stanoven na hodnotu 1,0, což potvrzuje i analýza poradenské společnosti BDO. Znamená to, že kvůli inflaci se daň plošně po celé republice nezvyšuje.
To ovšem neznamená, že všem zůstane daň stejná. Zásadní vliv má místní koeficient, o kterém rozhoduje každá obec samostatně obecně závaznou vyhláškou. Obce mohou koeficient nastavit v rozmezí, kterým daň násobí, a nově jej mohou uplatnit i selektivně pro určité části obce nebo pro vybrané typy nemovitostí, typicky právě pro budovy užívané k podnikání. Řada obcí pro rok 2026 koeficienty zvýšila, jiné je naopak snížily. Konkrétní hodnotu pro vaši obec ověříte v příslušné vyhlášce nebo přímo na finančním úřadě.
Kolik zaplatíte za nemovitost využívanou k podnikání
Tady je pro podnikatele nejpodstatnější rozdíl. Sazby daně ze staveb a jednotek určuje § 11 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Novela účinná od roku 2025 sazby zvýšila a nemovitost využívaná k podnikání má výrazně vyšší sazbu než běžné bydlení.
Základní roční sazby daně ze staveb a jednotek (§ 11, od 2025)
| Typ nemovitosti | Sazba za m² |
|---|---|
| Obytný dům a ostatní budovy tvořící příslušenství | 3,50 Kč |
| Byt a ostatní jednotky | 3,50 Kč |
| Stavba pro rodinnou rekreaci | 11,00 Kč |
| Podnikání: zemědělská prvovýroba, lesní a vodní hospodářství | 3,50 Kč |
| Podnikání: průmysl, stavebnictví, doprava, energetika, ostatní | 18,00 Kč |
| Garáž vystavěná odděleně od obytného domu | 14,50 Kč |
Sazba se u vícepodlažních staveb navyšuje o 1,40 Kč za každé další nadzemní podlaží, pokud jeho zastavěná plocha přesahuje stanovený podíl plochy přízemí. Výsledek se pak násobí koeficientem podle počtu obyvatel obce a případně místním koeficientem. Právě proto může být daň za stejně velkou provozovnu v Praze mnohonásobně vyšší než v malé obci.
Pozor také na nebytové prostory užívané k podnikání uvnitř jinak obytného domu nebo jednotky. Sazba za takový prostor se od roku 2025 zvýšila z 2 Kč na 3,50 Kč za m² a připočítává se k dani za zbytek jednotky. Pokud tedy máte kancelář nebo dílnu ve svém bytě a část jej vykazujete jako místo podnikání, projeví se to na výši daně.
Změna využití je důvod k novému přiznání
Když začnete část domu nebo bytu využívat k podnikání (zřídíte provozovnu, ordinaci, dílnu), jde o změnu rozhodnou pro výpočet daně. Musíte na ni reagovat podáním přiznání na následující zdaňovací období. Nenahlášená změna využití je při kontrole postižitelná doměřením daně i sankcí.
Příklad výpočtu
Řekněme, že podnikáte a vlastníte samostatnou jednopodlažní provozovnu (sklad) o zastavěné ploše 200 m² v obci s koeficientem 1,0 a bez místního koeficientu. Základní sazba pro ostatní podnikání je 18 Kč/m².
Výpočet: 200 m² × 18 Kč = 3 600 Kč ročně. Protože daň nepřesahuje 5 000 Kč, zaplatíte ji najednou do 31. května. Kdyby stejná provozovna stála ve větším městě s místním koeficientem 2, daň by činila 7 200 Kč a zaplatili byste ji ve dvou splátkách.
Kdo a do kdy podává přiznání na příští rok, rozebírá článek daň z nemovitých věcí 2027: přiznání do 1. 2. 2027.
Kdy a jak daň zaplatit
Termín pro placení se liší podle výše daně a podle toho, zda jste zemědělský prvovýrobce. Přehled pro rok 2026:
| Situace | Splatnost |
|---|---|
| Daň do 5 000 Kč (kdokoli) | jednorázově do 1. června 2026 (31. 5. je neděle) |
| Daň nad 5 000 Kč (běžný poplatník) | 1. splátka do 1. června, 2. splátka do 30. listopadu 2026 |
| Poplatník provozující zemědělskou výrobu a chov ryb | 1. splátka do 31. srpna, 2. splátka do 30. listopadu 2026 |
I když daň přesahuje 5 000 Kč, můžete ji zaplatit celou najednou už v prvním termínu. Připadne-li poslední den lhůty na víkend nebo svátek, posouvá se na nejbližší pracovní den.
📋Jak daň z nemovitých věcí zaplatit
Pokud vám roční daň nedosahuje 30 Kč, případně 50 Kč u spoluvlastnictví, daň se nepředepisuje a neplatíte ji. Nezapomeňte, že za pozdní platbu naskakuje úrok z prodlení, proto je automatizace přes SIPO nejbezpečnější cesta, jak na termín nezapomenout.
Nejčastější chyby podnikatelů
Z praxe se u OSVČ a menších firem opakují stále stejné přehmaty. Vyhnete se jim, když budete vědět, na co si dát pozor:
- Čekání na výzvu, která nepřijde. Při koupi nemovitosti vás nikdo automaticky nevyzve k podání. Iniciativa je na vás a lhůta běží už do začátku února.
- Podání na špatný finanční úřad. Rozhoduje poloha nemovitosti, ne vaše bydliště ani sídlo firmy.
- Ignorování změny využití. Zřízení provozovny v obytném prostoru je změna, kterou je nutné přiznat.
- Přehlédnutí druhé splátky. U daně nad 5 000 Kč se na listopadový termín snadno zapomene, obzvlášť když jaro proběhne v klidu.
Závěr
Daň z nemovitých věcí patří k těm jednodušším povinnostem: přiznání podáte jen jednou při změně, a jakmile ho máte za sebou, úřad vám každý rok pošle údaje k platbě sám. Pro rok 2026 hlídejte termín přiznání do 2. února, inflace daň nezvedá, ale vaše obec ji přes místní koeficient ovlivnit může. A pokud nemovitost využíváte k podnikání, počítejte s výrazně vyšší sazbou podle § 11 zákona o dani z nemovitých věcí.
Aby vám daňové termíny neutíkaly, pomůže mít doklady i závazky na jednom místě a nastavit si automatické připomínky daňových termínů. DokladBot vám sesbírá a setřídí účtenky a faktury a před uzávěrkami ušetří hodiny přepisování. Vyzkoušejte DokladBot a mějte podklady pro finanční úřad připravené dřív, než přijde termín.
Údaje odpovídají stavu k červenci 2026, konkrétní místní koeficient vždy ověřte u svého finančního úřadu.
Zdroje a právní předpisy
Doklady k daním pohromadě bez práce
DokladBot vám celý rok sbírá účtenky a faktury přes WhatsApp, takže na daňové přiznání máte podklady připravené. Začínáte se 7 dny zdarma na všechny funkce, až 100 účtenek a faktur.
Související články
Daňová optimalizace: co dělat každý měsíc
Daňová optimalizace není jen záležitost března. Tento měsíční průvodce vám ukáže, co dělat každý měsíc roku, abyste jako OSVČ platili na daních jen to, co musíte.
Daňové přiznání online zdarma: kde a jak ho podat krok za krokem
Daňové přiznání podáte online kompletně zdarma. Stát k tomu provozuje portál MOJE daně s aplikací EPO, která formulář sama zkontroluje a spočítá. Ukážeme vám krok za krokem, jak na to, jaké máte možnosti a kdy se naopak vyplatí připlatit si za pomoc.
Daň z nemovitých věcí 2027: přiznání do 1. 2. 2027
Přiznání k dani z nemovitých věcí na rok 2027 se podává do pondělí 1. února 2027, ale jen tomu, komu se v roce 2026 něco změnilo. Vysvětlujeme, kdo přiznání podává, proč inflační koeficient zůstává 1,0, jak hledat místní koeficient obce a jak spočítat daň u bytu, rodinného domu i provozovny.