Odpočet úroků z hypotéky v daňovém přiznání 2026 pro OSVČ

Splácíte hypotéku na byt nebo dům, ve kterém bydlíte, a zároveň podnikáte jako OSVČ? Pak nejspíš máte nárok na jeden z mála skutečně hodnotných daňových odpočtů: zaplacené úroky z úvěru na bydlení si můžete odečíst od základu daně. Za rok to může znamenat úsporu i přes 20 000 Kč. Podmínek je ale několik a jedna zásadní past čeká na podnikatele v režimu paušální daně. V tomto článku projdeme limity pro rok 2026, novinku pro družstevní bydlení, kdo má a nemá nárok, jaké doklady potřebujete a jak odpočet krok za krokem uplatníte.

Co v článku najdete

• Co si vlastně odečítáte a podle jakého zákona
• Jaký je limit odpočtu v roce 2026
• Novinka 2026: odpočet i pro družstevní byty
• Kdo má na odpočet nárok a jaké podmínky musí splnit
• Paušální výdaje vs. paušální daň: kde se nejčastěji chybuje
• Jaké doklady potřebujete
• Jak odpočet uplatnit krok za krokem
• Termíny daňového přiznání 2026
• Příklad úspory: kolik reálně ušetříte
• Časté chyby, kterých se vyvarovat
• Časté otázky
• Zdroje a reference

Co si vlastně odečítáte a podle jakého zákona

Nejjednodušší vysvětlení: stát vám vrátí část peněz, které jste zaplatili bance za to, že vám půjčila na bydlení. Neplatíte tedy daň z části svých příjmů, kterou jste "protopili" v úrocích.

Právně jde o takzvané nezdanitelné části základu daně, které upravuje § 15 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Konkrétně odpočet úroků řeší § 15 odst. 3 a 4. Od svého ročního základu daně odečtete částku, kterou jste za daný rok skutečně zaplatili na úrocích z hypotečního úvěru nebo z úvěru ze stavebního spoření. Patří sem i překlenovací úvěry a předhypoteční úvěry, pokud slouží na bytovou potřebu, a také refinancování dřívějšího úvěru na bydlení.

Nejde o slevu na dani, ale o snížení základu daně. Reálná úspora proto odpovídá vaší sazbě daně: 15 procent u většiny poplatníků, 23 procent u části základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2026 je hranice 1 762 812 Kč, průměrná mzda 48 967 Kč).

Důležité rozlišení: odečítáte pouze úroky, nikoli splátku jistiny, poplatky za vedení úvěru ani pojištění. V měsíční splátce hypotéky je vždy část jistiny (samotný dluh) a část úroku (cena za půjčení peněz). Odpočet se týká výhradně úrokové složky, kterou vám banka vyčíslí v ročním potvrzení.

Jaký je limit odpočtu v roce 2026

Jednoduše řečeno: čím starší úvěr, tím vyšší strop. Maximální výše úroků, kterou lze za rok odečíst, závisí na tom, kdy jste úvěr použili na obstarání bytové potřeby. Rozhodným datem je 1. leden 2021, kdy vstoupila v účinnost změna zákona snižující limit (zákon č. 386/2020 Sb.).

Limity odpočtu úroků z úvěru na bydlení

Kdy byla bytová potřeba obstarána	Roční limit odpočtu	Maximální úspora na dani (15 %)	Maximální úspora na dani (23 %)
Do 31. 12. 2020 (starší úvěry)	300 000 Kč	45 000 Kč	69 000 Kč
Od 1. 1. 2021	150 000 Kč	22 500 Kč	34 500 Kč

Klíčové je slovo obstarání. Nerozhoduje jen datum podpisu úvěrové smlouvy, ale okamžik, kdy byla bytová potřeba pořízena. Pokud jste například koupili byt a čerpali hypotéku v roce 2020, vztahuje se na vás vyšší limit 300 000 Kč i v následujících letech splácení, včetně roku 2026. Vyšší limit vám zůstává i při refinancování takového staršího úvěru, protože bytová potřeba byla obstarána před rokem 2021. U hypoték na nové bydlení sjednaných v posledních letech počítejte s limitem 150 000 Kč.

Ještě jedna praktická poznámka k prvnímu a poslednímu roku splácení: pokud jste úroky platili jen po část roku (například jste hypotéku čerpali od července), limit se poměrně krátí na jednu dvanáctinu (12 500 Kč, respektive 25 000 Kč u starších úvěrů) za každý měsíc, ve kterém jste úroky platili.

Novinka 2026: odpočet i pro družstevní byty

Doteď platilo nespravedlivé pravidlo: kdo bydlel v družstevním bytě a splácel družstvu anuitu (tedy fakticky splátku úvěru, který si družstvo vzalo na dům), na odpočet nedosáhl, protože úvěr formálně nesplácel on, ale družstvo.

To se od zdaňovacího období 2026 mění. Zákon č. 176/2025 Sb., kterým se v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení (zákon č. 175/2025 Sb.) novelizoval mimo jiné zákon o daních z příjmů, s účinností od 1. ledna 2026 umožňuje členům bytových družstev odečíst část anuity odpovídající úrokům připadajícím na jejich bytovou jednotku. Podmínky jsou obdobné jako u vlastní hypotéky: byt musí sloužit k vlastnímu bydlení (nikoli k pronájmu) a platí stejné roční limity na domácnost.

Prakticky to znamená:

• Družstvo bude členům vystavovat roční potvrzení o výši úroků připadajících na jejich jednotku.
• Odpočet za rok 2026 uplatníte poprvé v daňovém přiznání podávaném na jaře 2027.
• V přiznání podávaném letos (2026, za rok 2025) družstevníci nárok ještě nemají.

Kdo má na odpočet nárok a jaké podmínky musí splnit

Zjednodušeně: musíte splácet úvěr na bydlení, ve kterém opravdu bydlíte vy nebo vaše nejbližší rodina. Zákon váže odpočet na takzvanou bytovou potřebu (§ 4b zákona o daních z příjmů) a její užívání. Podmínky podle § 15 odst. 3 a 4 lze shrnout takto:

• Úvěr slouží na obstarání bytové potřeby. To zahrnuje koupi bytu nebo rodinného domu, výstavbu, koupi pozemku pro stavbu (se zahájením výstavby do 4 let), rekonstrukci, splacení členského vkladu družstvu nebo vypořádání majetkových poměrů (například vyplacení podílu při rozvodu nebo dědictví).
• Nemovitost vlastníte. Musíte být vlastníkem nebo spoluvlastníkem nemovitosti, které se úvěr týká (u družstevního bydlení od 2026 postačí členství v družstvu a užívání jednotky).
• Nemovitost užíváte k vlastnímu trvalému bydlení. Případně k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.

Z toho vyplývá, co nárok nezakládá: úvěr na rekreační objekt (chatu, chalupu k rekreaci), úvěr na nemovitost pořízenou za účelem pronájmu nebo na byt sloužící výhradně k podnikání. Rozhodující je faktické užívání k bydlení, nikoli jen účel uvedený ve smlouvě. Pokud část nemovitosti používáte k podnikání nebo pronájmu, odečíst lze jen poměrnou část úroků připadající na bydlení.

Paušální výdaje vs. paušální daň: kde se nejčastěji chybuje

Oba pojmy znějí podobně, ale daňově je mezi nimi propast:

Kdo z OSVČ může odpočet úroků uplatnit

Režim OSVČ	Podává přiznání?	Nárok na odpočet úroků
Skutečné výdaje (daňová evidence)	Ano	Ano
Paušální výdaje (40/60/80 %)	Ano	Ano
Paušální daň (měsíční paušál)	Ne	Ne

• OSVČ s paušálními výdaji (uplatňuje výdaje procentem z příjmů, tedy 40, 60 nebo 80 procent) podává řádné daňové přiznání a nárok na odpočet má. Nezdanitelné části se odečítají od základu daně v přiznání bez ohledu na způsob uplatnění výdajů.
• OSVČ v režimu paušální daně (platí jednu měsíční paušální platbu a nepodává přiznání) nárok nemá. Paušální daň žádné odpočty, nezdanitelné části ani slevy neumožňuje, protože se nepodává přiznání, ve kterém by se uplatnily.

Pokud máte významnější hypotéku a jste v paušální dani, spočítejte si, jestli se vám paušální režim s hypotékou vůbec vyplatí. Rychlé porovnání obou variant zvládnete v naší kalkulačce paušální daně pro rok 2026. Orientačně: řemeslník s paušálem 80 % a úroky 60 000 Kč ročně přichází v paušální dani o úsporu 9 000 Kč, k tomu o slevu na manželku, děti a další odpočty.

Jaké doklady potřebujete

K uplatnění odpočtu si připravte:

• Roční potvrzení o zaplacených úrocích. Banka nebo stavební spořitelna vám ho zasílá po skončení kalendářního roku, obvykle v lednu nebo únoru, často do internetového bankovnictví. Je to klíčový doklad, který uvádí přesnou výši úroků zaplacených za daný rok. Družstevníkům bude od roku 2027 potvrzení vystavovat družstvo.
• Úvěrovou smlouvu. Prokazuje účel úvěru (obstarání bytové potřeby). Přikládá se zpravidla v prvním roce uplatnění odpočtu.
• Doklad o vlastnictví a užívání nemovitosti. Typicky výpis z listu vlastnictví, případně doklad o trvalém pobytu nebo jiný důkaz, že nemovitost užíváte k bydlení podle § 15 odst. 4.

Potvrzení od banky přikládáte jako přílohu daňového přiznání. Ostatní doklady si uschovejte pro případ, že by je finanční úřad chtěl doložit při kontrole. Daňové doklady je obecně nutné archivovat minimálně po dobu, po kterou lze daň doměřit (základní lhůta 3 roky). Pokud vás papírování zdržuje, podívejte se, jak DokladBot hlídá doklady a termíny za vás.

Jak odpočet uplatnit krok za krokem

Přiznání můžete podat elektronicky přes portál MOJE daně (mojedane.gov.cz) nebo datovou schránkou. Všechny OSVČ mají ze zákona zřízenou datovou schránku, a proto podávají přiznání povinně elektronicky.

Termíny daňového přiznání 2026

Pro daňové přiznání podávané v roce 2026 (za zdaňovací období 2025) platí lhůty podle § 136 daňového řádu:

Lhůty pro podání přiznání za rok 2025

Způsob podání	Termín
Papírové podání (výjimečné případy)	1. 4. 2026
Elektronické podání (standard pro OSVČ)	4. 5. 2026
S daňovým poradcem	1. 7. 2026

Základní lhůta jsou 3 měsíce po skončení roku, při elektronickém podání 4 měsíce (konec lhůty připadající na víkend se posouvá na nejbližší pracovní den, proto 4. 5. 2026). Ve stejných termínech je splatná i daň. Na doplatek daně se hodí mít vytvořenou rezervu, s jejím plánováním pomůže kalkulačka daňové rezervy pro OSVČ.

Příklad úspory: kolik reálně ušetříte

Pro srovnání: u staršího úvěru z roku 2019 s vyššími úroky, řekněme 90 000 Kč ročně, znamená odpočet úsporu 13 500 Kč. A pokud by roční úroky přesáhly limit 300 000 Kč, odečte se maximálně 300 000 Kč s úsporou 45 000 Kč (u příjmů zdaněných sazbou 23 procent až 69 000 Kč).

Jestli vedle daně z příjmů řešíte i DPH (třeba jako identifikovaná osoba nebo plátce), orientační výpočty zvládnete v kalkulačce DPH.

Časté chyby, kterých se vyvarovat

• Odečtení celé splátky místo jen úroků. Jistina, poplatky ani pojištění se odečíst nedají. Řiďte se výhradně částkou úroků z potvrzení banky.
• Uplatnění limitu na osobu. Manželé si nemohou každý odečíst plný limit ze stejného úvěru. Limit je na domácnost.
• Odpočet u nemovitosti k pronájmu nebo rekreaci. Nárok je jen na vlastní bydlení. U kombinovaného využití se úroky krátí poměrem.
• Špatný limit u refinancovaného úvěru. Rozhoduje datum obstarání bytové potřeby, ne datum refinancování. Starší úvěr refinancovaný v roce 2023 si drží limit 300 000 Kč.
• Spoléhání na odpočet v paušální dani. V tomto režimu odpočet nelze uplatnit ani dodatečně. Zvažte, jestli je pro vás paušální daň s hypotékou výhodná.
• Zapomenuté potvrzení od banky. Bez něj odpočet nedoložíte. Zkontrolujte internetové bankovnictví hned začátkem roku.
• Nekrácení limitu v prvním roce splácení. Platíte-li úroky jen část roku, limit se krátí po dvanáctinách za měsíce placení.

Časté otázky

Můžu úroky odečíst zpětně, když jsem na odpočet zapomněl?

Ano. Pokud jste odpočet v minulých letech neuplatnili, můžete podat dodatečné daňové přiznání za příslušný rok, dokud neuplynula lhůta pro stanovení daně (základní 3 roky). To ale neplatí pro roky strávené v režimu paušální daně, tam nárok nevznikl vůbec.

Platí odpočet i pro úvěr ze stavebního spoření a refinancování?

Ano. Zákon výslovně zahrnuje úvěry ze stavebního spoření, hypoteční úvěry i úvěry poskytnuté na jejich splacení (refinancování), pokud slouží na bytovou potřebu.

Co když v domě zároveň podnikám?

Odečtete jen poměrnou část úroků odpovídající části nemovitosti užívané k bydlení. Pokud například 20 procent plochy slouží jako dílna, odečtete 80 procent zaplacených úroků.

Musím potvrzení od banky posílat každý rok znovu?

Ano, roční potvrzení o zaplacených úrocích se přikládá k přiznání za každý rok, kdy odpočet uplatňujete. Úvěrovou smlouvu a doklad o vlastnictví dokládáte zpravidla jen při prvním uplatnění nebo na výzvu úřadu.

Kdy si úroky poprvé odečte člen bytového družstva?

V daňovém přiznání za rok 2026, které se podává na jaře 2027. Novela (zákon č. 176/2025 Sb.) je účinná od 1. 1. 2026, takže se týká úroků zaplacených v anuitě od tohoto data.

Ovlivní odpočet úroků moje zálohy na sociální a zdravotní pojištění?

Ne. Nezdanitelné části základu daně snižují jen daň z příjmů. Vyměřovací základ pro pojistné se počítá z dílčího základu daně z podnikání před odpočty, takže odvody na ČSSZ a zdravotní pojišťovnu zůstávají stejné.

Závěr

Odpočet úroků z úvěru na bydlení patří k nejhodnotnějším daňovým úlevám pro OSVČ, které vlastní a obývají nemovitost na hypotéku, a od roku 2026 nově i pro družstevníky splácející anuitu. Za rok můžete snížit základ daně až o 150 000 Kč (u starších úvěrů 300 000 Kč) a ušetřit na dani tisíce až desítky tisíc korun. Podmínkou je řádné daňové přiznání, doklad o vlastnictví a užívání nemovitosti k bydlení a roční potvrzení od banky. Pozor jen na past paušální daně, ve které si odpočet uplatnit nelze.

Základ pro správně vyplněné přiznání je pořádek v dokladech po celý rok. Když máte příjmy, výdaje i potvrzení srovnané a přehledné, je uplatnění odpočtu úroků otázkou pár minut. DokladBot vám pomůže udržet doklady na jednom místě přímo ve WhatsApp, porovnejte si, jak si stojí proti klasickým účetním programům.

Zdroje a reference

• Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4b (bytová potřeba) a § 15 odst. 3 a 4 (nezdanitelné části základu daně)
• Zákon č. 175/2025 Sb., o podpoře v bydlení
• Zákon č. 176/2025 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení (novela zákona o daních z příjmů, účinnost 1. 1. 2026)
• Zákon č. 386/2020 Sb. (snížení limitu odpočtu úroků na 150 000 Kč od 1. 1. 2021)
• Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, § 136 (lhůty pro podání přiznání)
• Finanční správa: Informace ke změně výše limitu úhrnné částky úroků
• Finanční správa: portál MOJE daně
• Nařízení vlády: průměrná mzda pro rok 2026 (48 967 Kč, hranice 23% sazby 1 762 812 Kč), přehled TPA