Odpočet úroků z hypotéky v daňovém přiznání 2026 pro OSVČ

Splácíte hypotéku na byt nebo dům, ve kterém bydlíte, a zároveň podnikáte jako OSVČ? Pak nejspíš máte nárok na jeden z mála skutečně hodnotných daňových odpočtů: zaplacené úroky z úvěru na bydlení si můžete odečíst od základu daně. Za rok to může znamenat úsporu i přes 20 000 Kč. Podmínek je ale několik a jedna zásadní past čeká na podnikatele v režimu paušální daně. V tomto článku projdeme limity pro rok 2026, kdo má a nemá nárok, jaké doklady potřebujete a jak odpočet krok za krokem uplatníte.

Co si vlastně odečítáte a podle jakého zákona

Úroky z úvěru na bydlení patří mezi takzvané nezdanitelné části základu daně. Ty upravuje § 15 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Konkrétně odpočet úroků řeší § 15 odst. 3 a 4.

Princip je jednoduchý: od svého ročního základu daně odečtete částku, kterou jste za daný rok skutečně zaplatili na úrocích z hypotečního úvěru nebo z úvěru ze stavebního spoření. Nejde o slevu na dani, ale o snížení základu daně. To znamená, že reálná úspora odpovídá 15 procentům z odečtené částky (sazba daně z příjmů fyzických osob).

Důležité rozlišení: odečítáte pouze úroky, nikoli splátku jistiny. V měsíční splátce hypotéky je vždy část jistiny (samotný dluh) a část úroku (cena za půjčení peněz). Odpočet se týká výhradně úrokové složky, kterou vám banka vyčíslí v ročním potvrzení.

Jaký je limit odpočtu v roce 2026

Maximální výše úroků, kterou lze za rok odečíst, závisí na tom, kdy jste úvěr použili na obstarání bytové potřeby. Rozhodným datem je 1. leden 2021, kdy vstoupila v účinnost změna zákona snižující limit.

Klíčové je slovo obstarání. Nerozhoduje jen datum podpisu úvěrové smlouvy, ale okamžik, kdy byla bytová potřeba pořízena. Pokud jste například koupili byt a čerpali hypotéku v roce 2020, vztahuje se na vás vyšší limit 300 000 Kč i v následujících letech splácení, včetně roku 2026. U hypoték na nové bydlení sjednaných v posledních letech počítejte s limitem 150 000 Kč.

Ještě jedna praktická poznámka k prvnímu a poslednímu roku splácení: pokud jste úroky platili jen po část roku (například jste hypotéku čerpali od července), limit se poměrně krátí na jednu dvanáctinu za každý měsíc, ve kterém jste úroky platili.

Kdo má na odpočet nárok a jaké podmínky musí splnit

Nárok na odpočet nevzniká automaticky každému, kdo splácí jakýkoli úvěr. Zákon váže odpočet na takzvanou bytovou potřebu a její užívání. Podmínky podle § 15 odst. 3 a 4 lze shrnout takto:

• Úvěr slouží na obstarání bytové potřeby. To zahrnuje koupi bytu nebo rodinného domu, výstavbu, koupi pozemku pro stavbu, rekonstrukci nebo vypořádání majetkových poměrů (například vyplacení podílu při rozvodu nebo dědictví).
• Nemovitost vlastníte. Musíte být vlastníkem nebo spoluvlastníkem nemovitosti, které se úvěr týká.
• Nemovitost užíváte k vlastnímu trvalému bydlení. Případně k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.

Z toho vyplývá, co nárok nezakládá: úvěr na rekreační objekt (chatu, chalupu k rekreaci), úvěr na nemovitost pořízenou za účelem pronájmu nebo na byt sloužící výhradně k podnikání. Rozhodující je faktické užívání k bydlení, nikoli jen účel uvedený ve smlouvě.

Jaké doklady potřebujete

K uplatnění odpočtu si připravte:

• Roční potvrzení o zaplacených úrocích. Banka nebo stavební spořitelna vám ho zasílá po skončení kalendářního roku, obvykle v lednu nebo únoru, často do internetového bankovnictví. Je to klíčový doklad, který uvádí přesnou výši úroků zaplacených za daný rok.
• Úvěrovou smlouvu. Prokazuje účel úvěru (obstarání bytové potřeby).
• Doklad o vlastnictví a užívání nemovitosti. Typicky výpis z listu vlastnictví, případně doklad o trvalém pobytu nebo jiný důkaz, že nemovitost užíváte k bydlení podle § 15 odst. 4.

Potvrzení od banky přikládáte jako přílohu daňového přiznání. Ostatní doklady si uschovejte pro případ, že by je finanční úřad chtěl doložit při kontrole.

Jak odpočet uplatnit krok za krokem

Přiznání můžete podat elektronicky přes portál MOJE daně (mojedane.gov.cz), datovou schránkou nebo v papírové podobě na finančním úřadu. Pokud máte ze zákona povinnost mít datovou schránku (což se týká všech OSVČ), podáváte přiznání elektronicky.

Příklad úspory: kolik reálně ušetříte

Pro srovnání: u staršího úvěru z roku 2019 s vyššími úroky, řekněme 90 000 Kč ročně, by odpočet 90 000 Kč znamenal úsporu na dani 13 500 Kč. A pokud by roční úroky přesáhly limit 300 000 Kč, odečetlo by se maximálně 300 000 Kč s úsporou 45 000 Kč.

Časté chyby, kterých se vyvarovat

• Odečtení celé splátky místo jen úroků. Jistina se odečíst nedá. Řiďte se výhradně částkou úroků z potvrzení banky.
• Uplatnění limitu na osobu. Manželé si nemohou každý odečíst plný limit ze stejného úvěru. Limit je na domácnost.
• Odpočet u nemovitosti k pronájmu nebo rekreaci. Nárok je jen na vlastní bydlení.
• Spoléhání na odpočet v paušální dani. V tomto režimu odpočet nelze uplatnit ani dodatečně. Zvažte, jestli je pro vás paušální daň s hypotékou výhodná.
• Zapomenuté potvrzení od banky. Bez něj odpočet nedoložíte. Zkontrolujte internetové bankovnictví hned začátkem roku.

Závěr

Odpočet úroků z úvěru na bydlení patří k nejhodnotnějším daňovým úlevám pro OSVČ, které vlastní a obývají nemovitost na hypotéku. Za rok můžete snížit základ daně až o 150 000 Kč (u starších úvěrů 300 000 Kč) a ušetřit na dani tisíce až desítky tisíc korun. Podmínkou je řádné daňové přiznání, doklad o vlastnictví a užívání nemovitosti k bydlení a roční potvrzení od banky. Pozor jen na past paušální daně, ve které si odpočet uplatnit nelze.

Základ pro správně vyplněné přiznání je pořádek v dokladech po celý rok. Když máte příjmy, výdaje i potvrzení srovnané a přehledné, je uplatnění odpočtu úroků otázkou pár minut. DokladBot vám pomůže udržet doklady na jednom místě a připravené k daňovému přiznání. Vyzkoušejte, jak snadno může evidence dokladů fungovat.

Zdroje

• Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 (nezdanitelné části základu daně)
• Finanční správa: Informace ke změně výše limitu úhrnné částky úroků
• Finanční správa: portál MOJE daně