Odpočet úroků z hypotéky

Nezdanitelná část základu daně z úvěru na bydlení

Zaplacené úroky snižují základ daně až o 150 000 korun ročně u úvěrů od roku 2021, u starších až o 300 000 korun.

Co Odpočet úroků z hypotéky znamená

Odpočet úroků je nezdanitelná část základu daně, kterou tvoří skutečně zaplacené úroky z úvěru použitého na obstarání vlastní bytové potřeby. Nesnižuje daň přímo, ale částku, ze které se daň počítá.

Podrobný výklad

Limity jsou dva a rozhoduje datum obstarání bytové potřeby. U úvěrů použitých na obstarání bytové potřeby od 1. ledna 2021 činí roční limit 150 000 korun na společně hospodařící domácnost. U starších úvěrů zůstává limit 300 000 korun. Odečítá se skutečně zaplacená výše úroků do příslušného stropu.

Bytovou potřebou se rozumí koupě nebo výstavba domu či bytu, koupě pozemku pro výstavbu, splacení dřívějšího úvěru na tytéž účely a některé další případy včetně nabytí podílu v bytovém družstvu. Podmínkou je, že nemovitost slouží k vlastnímu trvalému bydlení poplatníka nebo jeho blízkých osob, ne k pronájmu.

Podkladem je potvrzení od banky nebo stavební spořitelny o výši zaplacených úroků za rok, které banky rozesílají zpravidla v lednu a únoru. Odpočet uplatní poplatník v daňovém přiznání nebo v ročním zúčtování. V paušálním režimu daně jej uplatnit nelze, protože v tomto režimu se nezdanitelné části základu daně neuplatňují vůbec.

Podmínky odpočtu úroků

Úvěr byl použit na obstarání vlastní bytové potřeby
Nemovitost slouží k bydlení, ne k pronájmu
Poplatník je účastníkem úvěrové smlouvy
Limit 150 000 Kč u úvěrů od roku 2021, 300 000 Kč u starších
Potvrzení od banky o zaplacených úrocích za rok

Příklad z praxe

Živnostník splácí hypotéku sjednanou v roce 2022 a za rok 2026 zaplatil na úrocích 180 000 korun. Odečíst si může jen 150 000 korun, protože platí limit pro novější úvěry. Při sazbě 15 procent mu odpočet sníží daň zhruba o 22 500 korun. Kdyby byl v paušálním režimu, odpočet by neuplatnil vůbec.

Souvislosti

Odpočet úroků patří mezi nezdanitelné části základu daně vedle produktů spoření na stáří a darů. Odlišuje se od slev na dani, které se odečítají až od vypočtené daně a mají silnější efekt. Všechny nezdanitelné části se uplatňují jednou ročně v přiznání nebo v ročním zúčtování.

Časté otázky

Kolik si můžu odečíst?

U úvěrů použitých na obstarání bytové potřeby od 1. ledna 2021 nejvýše 150 000 Kč ročně na společně hospodařící domácnost, u starších úvěrů zůstává limit 300 000 Kč. Odečítá se skutečně zaplacená výše úroků do příslušného stropu.

Kolik na tom ušetřím?

Odpočet snižuje základ daně, ne daň samotnou. Při sazbě 15 procent znamená plné využití limitu 150 000 Kč úsporu 22 500 Kč, u starších úvěrů s limitem 300 000 Kč pak 45 000 Kč. Podrobný rozbor je na /blog/odpocet-uroku-z-hypoteky-danove-priznani-2026.

Odečítá se celá splátka hypotéky?

Neodečítá, jen úroková složka. Splátka jistiny, poplatky za vedení úvěru ani pojištění se neuplatňují. Banka ti úroky vyčíslí v ročním potvrzení.

Můžu odpočet uplatnit při paušálních výdajích?

Můžeš, pokud podáváš řádné daňové přiznání. Nezdanitelné části základu daně se odečítají až od základu daně, takže na způsobu uplatnění výdajů nezáleží. Nárok naopak nemá OSVČ v režimu paušální daně, protože ta přiznání nepodává.

Jaké doklady potřebuju?

Roční potvrzení banky nebo stavební spořitelny o zaplacených úrocích, které přichází zpravidla v lednu nebo únoru, dále úvěrovou smlouvu a doklad o vlastnictví a užívání nemovitosti k bydlení.

Platí odpočet i u nemovitosti na pronájem?

Neplatí. Podmínkou je, že nemovitost slouží k vlastnímu trvalému bydlení poplatníka nebo jeho blízkých osob. U pronájmu se úroky uplatňují jinak, jako výdaj podle § 9 zákona o daních z příjmů, viz /blog/prijmy-z-pronajmu-dane-2026-par-9.