EET 2.0 pro hotely a Airbnb 2027: penziony, ubytovací zařízení

TL;DR: EET 2.0 v ubytování ve zkratce

• Online platba přes Booking.com / Airbnb / Hotels.com (kartou v aplikaci předem) = NEPODLÉHÁ EET
• Platba na recepci (hotovost / karta) = PODLÉHÁ EET
• Doplatek na recepci (pokud Booking účtoval jen zálohu) = PODLÉHÁ EET
• Snížená sazba DPH 12 % na ubytovací služby (samostatně, ne v balíčcích se snídaní apod.)
• Místní poplatek z pobytu (rekreační poplatek) = neúčtuje DPH, jiný režim
• Aplikace MOJE eet zdarma pro malé penziony (nejvýše 2 evidenční jednotky a 2 zaměstnanci)
• PMS systémy (Mews, Cloudbeds, Hotelogix, ClockPMS) budou mít EET 2.0 update

Koho v ubytování se EET 2.0 týká

Typ provozu	EET 2.0	Typický scénář
Velký hotel (4-5*)	ano	Recepce má kartové terminály + hotovost = EET. Doplatky po Booking = EET.
Malý penzion (5-15 pokojů)	ano	Recepce / restaurace platby = EET. Použij Moje EET aplikaci nebo PMS.
Airbnb apartmán (na vlastním účtu)	částečně	Většinou platba přes Airbnb (= ne EET). Pokud host platí hotově za úklid / doplatek = EET.
Hostel	ano	Recepce platby na místě = EET.
Glamping / chatky	ano	Hotovost/karta při příjezdu = EET.
Krátkodobý pronájem bytu (sám)	záleží	Nájem podle § 9 ZDP bez znaků podnikání je mimo evidenci; pokud jde o podnikání (ubytovací služba), kontaktní platby se evidují. OSVČ v 1. pásmu paušální daně může zvolit EET OFF.

Booking.com / Airbnb / Expedia: typicky NEPODLÉHÁ

Pokud host zaplatí celou útratu předem v aplikaci kreditní kartou:

• Booking / Airbnb / Hotels.com vybírá platbu od hosta
• Platforma ti převede peníze (po srážce provize cca 15-25 %) jednou týdně/měsíčně
• = Bezhotovostní příjem na účet → NEPODLÉHÁ EET 2.0

Ale: některé platformy ti dají volbu "platba u příjezdu":

• Host zaplatí KARTOU/HOTOVĚ až na recepci = kontaktní platba = EET
• Pak musíš hlásit jako každá hotová transakce

Default pro Booking.com: většina hostů platí předem online → ne EET. Některé "free cancellation" rate platby probíhají až při příjezdu → EET.

Praktická realita: co se reálně děje

V typickém penzionu/hotelu:

• 60-70 % rezervací: online platba (Booking předem) → ne EET
• 20-30 % rezervací: doplatek na recepci (extra noci, snídaně, lázně, parking) → EET
• 5-10 % rezervací: walk-in (= bez rezervace, platba hotově) → EET

Tj. většina ubytovacích zařízení EET 2.0 potřebuje pro min. 30 % příjmů.

Snížená sazba DPH 12 % na ubytování

Per § 47 odst. 4 ZDPH: ubytovací služby = snížená sazba 12 % (od 1. 1. 2024 sjednoceno z dřívějších 10/15 %). Kompletní přehled, co spadá do 12 % a co do 21 %, najdete v článku sazby DPH 2026.

Co spadá pod ubytování (12 %):

• Noc v pokoji (samotná)
• Pobyty na chatě / chalupě (krátkodobé)
• Wellness pobyt jako balíček (pokud ubytování = většina ceny)

Co NEspadá (= 21 %):

• Restaurace / bar (specifika gastro provozu rozebírá EET 2.0 pro kavárny a baristy)
• Wellness samostatně (masáže, sauna)
• Parking, pet fee
• Konferenční pronájem sálu

Pozor na balíčky: "víkend na chalupě se snídaní", pokud jasně oddělíš ceny ubytování (12 %) a snídaně (potraviny 12 %), oboje 12 %. Pokud "all-inclusive" balíček bez rozdělení, FÚ může uplatnit 21 %.

EET 2.0 hlásí jen celkovou tržbu, sazbu DPH nehlásí. To se řeší zvlášť v kontrolním hlášení DPH.

Místní poplatek z pobytu

Per zákon o místních poplatcích každá obec může mít rekreační poplatek:

• Typicky 20-50 Kč/osoba/noc
• Neúčtuje se DPH (= obec, ne komerční služba)
• Hlásíš obci, ne FÚ

Praktická realita: většinou ho účtuješ hostovi jako "rekreační poplatek" na účtence, ale neúčtuješ DPH. Pro EET 2.0 hlášení = součást celkové tržby.

Co potřebuješ jako penzion/hotel

Vybavení

1. Datová schránka (povinná pro OSVČ + s.r.o.)
2. DIS+ přístup
3. Certifikát EET 2.0 (od 1. 11. 2026)
4. PMS systém (Mews, Cloudbeds, Hotelogix, ClockPMS, RoomKey) s EET 2.0 module
5. Alternativa: aplikace Moje EET (zdarma, pro malé penziony)

PMS (Property Management System) pro hotely

PMS	Pro koho	EET 2.0 update
Mews	Hotely 30+ pokojů, mezinárodní řetězce	EU-based, jasně bude EET update
Cloudbeds	Hostely, penziony	Global, českou EET integraci přidá
Hotelogix	Malé/střední hotely	Global, integrace přes Czech providera
ClockPMS (Bulgarian)	Střední hotely	Pravděpodobně přes českou integraci
RoomKey (Stayntouch)	Velké hotely	Custom integrace
Hotel program ABRA	České hotely	České EET ready

Doporučení: kontaktuj svého PMS dodavatele do října 2026, kdy bude EET 2.0 update + jaká je cena.

Specifika pro Airbnb hostitele

Pokud máš jen 1-3 apartmány (osobní příjem)

Pravděpodobně nemusíš EET 2.0:

• Pronájem nemovitostí = osobní příjem, ne podnikání (per § 9 ZDP)
• Daníš v daňovém přiznání jako "příjmy z pronájmu" (paušál 30 % nebo skutečné výdaje)
• Pozor: poukázky a benefitní karty předané na místě jsou kontaktní platba a evidují se, pokud podnikáš

Pokud host platí přes Airbnb online → ne EET (žádný kontakt s hotovostí). Pokud host platí hotově za úklid / doplatek / damage → EET (pokud podnikáš formálně).

Pokud máš 4+ apartmány nebo to děláš jako byznys

Stáváš se OSVČ / s.r.o. a podléháš:

• Daně z příjmů jako podnikatel
• DPH (po překročení limitu 2 mil. Kč)
• EET 2.0 pro kontaktní platby

Časté otázky

Hostujeme Airbnb apartmán, host platí přes app, musíme EET?

Pokud zaplatí všechno přes Airbnb (= bezhotovostní příjem od Airbnb na účet) → NE. Pokud host platí na místě dodatečný úklid / parking / doplatek → ANO.

Účtujeme přes Booking.com, ale wellness extra na recepci, co s EET?

Wellness samostatně na recepci = kontaktní platba = EET 2.0. PMS systém by měl rozlišovat hlavní ubytování (online platba, ne EET) od extra služeb (recepce, EET).

Co s vouchery / Mediator zákazníci?

Zaměstnanecké benefity (Edenred, Up, Benefit+, Pluxee): papírové stravenky, poukázky i benefitní karta předložené na recepci = kontaktní platba = EET, zákon je výslovně jmenuje. Jen čerpání na dálku přes portál provozovatele bez osobního kontaktu → ne EET.

Mám malý penzion 4 pokoje, vyplatí se mi PMS systém?

Pro 4 pokoje ne. Použij aplikaci MOJE eet zdarma (nejvýše 2 evidenční jednotky a 2 zaměstnanci) + tabulku v Excelu pro rezervace. Investovat do PMS až od 10+ pokojů.

Co s reklamací / dobropisem hosta?

Pokud refundujeme online platbu přes Booking → účetně se to projeví v měsíčním vyúčtování. Žádné EET hlášení netřeba. Pokud refundujeme hotově na recepci → musíme zaregistrovat jako záporný EET záznam (negative tržba).

Snídaňový bufet, DPH 12 nebo 21 %?

Snídaně samostatně = 12 % (potraviny). Snídaně v rámci balíčku ubytování = může být 12 % (pokud ubytování dominuje) nebo 21 % (pokud catering dominuje). Konzultuj s daňovým poradcem nebo zachovej oddělenou cenu.

Související

• EET 2.0, kompletní průvodce
• EET 2.0, koho se týká + režim EET OFF
• EET 2.0 pro restauraci
• EET 2.0 pro lékaře a zdravotníky
• Reporting v reálném čase: EET 2.0, e-fakturace a ViDA
• DokladBot pro hoteliéry
• DPH kalkulačka 2026

DokladBot ti pomůže s evidencí dokladů přes WhatsApp, vyfoť fakturu od dodavatele potravin / čisticích prostředků / praní a AI ji zaúčtuje. EET 2.0 hlásí tržbu, DokladBot drží tvoje účetnictví. Vyzkoušej zdarma 7 dní.

Zdroje a právní předpisy

1. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, § 47 (sazby daně, ubytovací služby ve snížené sazbě)
2. Zákon č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích (poplatek z pobytu)
3. Finanční správa ČR: daň z přidané hodnoty