Príjmy z prenájmu podľa §9 českého zákona v roku 2026: dane a poistné

Prenajímate byt, dom alebo pozemok v Česku na dlhodobú nájomnú zmluvu? Potom vaše príjmy spadajú pod §9 českého zákona o daniach z príjmov, ktorý má výrazne jednoduchší a lacnejší daňový režim než podnikanie. Mnoho prenajímateľov napriek tomu zbytočne platí viac, než musí, alebo naopak nesprávne zamieňa prenájom za živnosť. V tomto článku si prejdeme, ako dlhodobý prenájom v Česku zdaniť v roku 2026, prečo z neho neplatíte poistné a kedy sa z prenajímateľa stáva podnikateľ.

Čo spadá pod §9 a prečo to nie je podnikanie

Podľa §9 českého zákona o daniach z príjmov sú príjmy z nájmu príjmy z nájmu nehnuteľných vecí alebo bytov a príjmy z nájmu hnuteľných vecí, ak nejde len o príležitostný nájom. Typicky sem patrí prenájom bytu, domu, kancelárie, garáže alebo pozemku na základe nájomnej zmluvy uzavretej na dlhšiu dobu.

Kľúčové je, že tento druh príjmu je z pohľadu daňového práva pasívnym príjmom z majetku, nie výsledkom podnikateľskej činnosti. Prenajímateľ poskytuje nájomcovi priestor na užívanie, ale neposkytuje žiadne ubytovacie ani hotelové služby ako upratovanie, výmenu bielizne alebo recepciu. Práve preto prenájom podľa §9:

• nie je samostatnou zárobkovou činnosťou podľa §7,
• nevyžaduje živnostenské oprávnenie,
• nevstupuje do vymeriavacieho základu pre sociálne ani zdravotné poistenie.

To potvrdzuje aj informácia českej Finančnej správy k prenajímateľom: príjmy daňované podľa §9 sú vedené oddelene od príjmov z podnikania a majú vlastné pravidlá pre uplatnenie výdavkov.

Platí sa z prenájmu sociálne a zdravotné poistenie?

Nie. A je to jeden z hlavných dôvodov, prečo je dlhodobý prenájom v Česku daňovo výhodný.

V praxi to znamená veľký rozdiel v odvodoch. U OSVČ (príjmy podľa §7) tvorí sociálne a zdravotné poistenie dohromady zhruba ďalších 40 % z vymeriavacieho základu nad rámec samotnej dane. Pri prenájme podľa §9 táto záťaž úplne odpadá a zostáva len 15% (prípadne 23%) daň zo základu dane.

Pozor ale na hranicu, kedy sa z prenájmu stáva ubytovacia služba. Ak začnete ponúkať krátkodobé ubytovanie hosťom, striedajú sa u vás nájomníci po nociach a poskytujete doplnkové služby, finančná správa to posúdi ako podnikanie podľa §7 so všetkými odvodmi. Krátkodobému prenájmu cez platformy typu Airbnb sme venovali samostatný článok Airbnb a krátkodobý prenájom: ako zdaniť príjmy.

Paušálne výdavky 30 %, alebo skutočné výdavky?

Pri prenájme si vyberáte z dvoch spôsobov, ako znížiť základ dane. Vybrať si môžete len jeden a použiť ho na všetky príjmy z prenájmu za dané obdobie.

Paušálne výdavky 30 %

Ak neuplatníte preukázateľne vynaložené výdavky, môžete podľa §9 uplatniť paušálne výdavky vo výške 30 % z príjmov z nájmu, najviac však do sumy 600 000 Kč. Túto hranicu nájdete priamo v znení zákona citovanom na webe českej Finančnej správy: „Neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů z nájmu, nejvýše však do částky 600 000 Kč."

Strop 600 000 Kč zodpovedá ročnému nájomnému 2 000 000 Kč. Ak vyberiete viac, paušál už ďalej nerastie a nad túto hranicu teda fakticky žiadny ďalší odpočet z paušálu nezískate.

Paušál je administratívne najjednoduchší: nemusíte schovávať účtenky ani riešiť odpisy. Stačí viesť evidenciu príjmov a evidenciu pohľadávok vzniknutých v súvislosti s nájmom.

Skutočné výdavky

Druhá možnosť je uplatniť skutočné, preukázateľne vynaložené výdavky. Sem patria najmä:

• daňové odpisy prenajímanej nehnuteľnosti,
• úroky z hypotekárneho úveru na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti,
• opravy a údržba bytu,
• poistenie nehnuteľnosti,
• daň z nehnuteľných vecí,
• odmeny za správu nehnuteľnosti a služby spojené s prenájmom, ktoré nesie prenajímateľ.

Skutočné výdavky sa oplatia najmä vtedy, keď máte na nehnuteľnosti hypotéku, robíte väčšie opravy alebo uplatňujete odpisy, pretože v súčte často prekročia 30 % z nájomného. Nevýhodou je vyššia administratíva: musíte viesť evidenciu príjmov aj výdavkov a schovávať doklady.

§9 prenájom vs. §7 živnosť vs. krátkodobý Airbnb

Nasledujúca tabuľka zhŕňa tri najčastejšie situácie, ktoré sa u prenajímateľov v Česku pletú. Zásadný rozdiel je v tom, či ide o pasívny prenájom majetku, alebo o podnikanie.

Ako vidíte, hlavná finančná výhoda §9 je v absencii poistného. Tá istá tisíckoruna nájomného vyjde daňovo výrazne lacnejšie než tisíckoruna príjmu zo živnosti.

Príklad výpočtu dane z prenájmu

Ukážme si to na konkrétnych číslach pre rok 2026.

Pani Nováková prenajíma byt za 15 000 Kč mesačne, teda 180 000 Kč ročne. Byt má bez hypotéky a bez väčších opráv, takže zvolí paušál.

• Ročný príjem z nájmu: 180 000 Kč
• Paušálne výdavky 30 %: 54 000 Kč
• Základ dane: 126 000 Kč
• Daň 15 %: 18 900 Kč

Keby rovnaký príjem mala ako OSVČ podľa §7, k dani by musela pripočítať ešte sociálne a zdravotné poistenie, čo by ju prišlo na desaťtisíce korún navyše ročne. Pri prenájme podľa §9 zaplatí len daň 18 900 Kč a žiadne poistné.

Ak pani Nováková navyše uplatní zľavu na poplatníka, môže byť výsledná daň ešte výrazne nižšia, prípadne nulová, ak je prenájom jej jediným príjmom a základ dane zľavu neprevýši.

Ako príjmy z prenájmu priznať

Príjmy z §9 nevybaví zamestnávateľ ročným zúčtovaním. Ak máte prenájom popri zamestnaní nad rozhodnú sumu alebo sú prenájmové príjmy vaše hlavné príjmy nad zákonným limitom, podávate daňové priznanie sami.

Presné termíny a formuláre pre dané obdobie vždy nájdete na webe českej Finančnej správy. Znenie zákona si môžete overiť v zákone č. 586/1992 Sb., §9.

Na čo si dať pozor

• Prefakturované služby. Zálohy na energie a služby, ktoré len vyberáte a odovzdávate dodávateľom alebo ich nájomcovi vyúčtovávate, nie sú vaším zdaniteľným príjmom. Zdaňuje sa nájomné, nie prevádzkové zálohy.
• Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, príjmy z nájmu daňuje len jeden z manželov. Nedelia sa.
• Prechod medzi paušálom a skutočnými výdavkami. Zmeniť spôsob môžete medzi rokmi, ale nie spätne. Pri prechode je nutné upraviť základ dane o pohľadávky a ďalšie položky podľa prechodných pravidiel.
• Nesprávne zaradenie. Akonáhle prejdete na krátkodobé ubytovanie s doplnkovými službami, spadáte pod §7 so všetkými odvodmi a živnosťou. Hranicu strážte, dodatočné dodanenie poistného býva nepríjemné.

Záver

Dlhodobý prenájom podľa §9 je jeden z daňovo najšetrnejších spôsobov, ako zhodnotiť nehnuteľnosť v Česku. Neplatíte z neho poistné, nepotrebujete živnosť a výdavky uplatníte buď jednoduchým paušálom 30 % do stropu 600 000 Kč, alebo v skutočnej výške vrátane odpisov a úrokov z hypotéky. Stačí správne zvoliť variantu, viesť zodpovedajúcu evidenciu a vykázať príjmy v prílohe č. 2 priznania.

Nech už zvolíte paušál, alebo skutočné výdavky, kľúčom k bezstarostnému priznaniu je poriadok v dokladoch za celý rok. Účtenky za opravy, faktúry za správu nehnuteľnosti alebo doklad o zaplatenej dani z nehnuteľných vecí si môžete priebežne evidovať odfotením cez DokladBot, takže na konci roka máte prehľad príjmov aj výdavkov z prenájmu pohromade a priznanie zvládnete bez prepisovania z krabice dokladov. Vyskúšajte DokladBot a majte prenájom v čísle po celý rok.