Mieteinnahmen nach §9 im Jahr 2026: Steuern und Versicherung

Vermieten Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück mit einem langfristigen Mietvertrag? Dann fallen Ihre Einkünfte unter §9 des Einkommensteuergesetzes, das ein deutlich einfacheres und günstigeres Steuerregime hat als eine Geschäftstätigkeit. Viele Vermieter zahlen trotzdem unnötig mehr als nötig, oder verwechseln umgekehrt die Vermietung fälschlicherweise mit einem Gewerbe. In diesem Artikel gehen wir durch, wie Sie die langfristige Vermietung im Jahr 2026 versteuern, warum Sie dafür keine Versicherung zahlen und wann aus dem Vermieter ein Unternehmer wird.

Was unter §9 fällt und warum es kein Gewerbe ist

Gemäß §9 des Einkommensteuergesetzes sind Mieteinnahmen Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien oder Wohnungen sowie Einkünfte aus der Vermietung beweglicher Sachen, sofern es sich nicht nur um eine gelegentliche Vermietung handelt. Typischerweise gehört dazu die Vermietung einer Wohnung, eines Hauses, eines Büros, einer Garage oder eines Grundstücks auf Grundlage eines für längere Zeit geschlossenen Mietvertrags.

Entscheidend ist, dass diese Art von Einkommen aus steuerrechtlicher Sicht ein passives Einkommen aus Vermögen ist, nicht das Ergebnis einer geschäftlichen Tätigkeit. Der Vermieter stellt dem Mieter Räumlichkeiten zur Nutzung zur Verfügung, erbringt jedoch keine Beherbergungs- oder Hoteldienstleistungen wie Reinigung, Wäschewechsel oder Rezeption. Genau deshalb ist die Vermietung nach §9:

• keine selbstständige Erwerbstätigkeit nach §7,
• erfordert keine Gewerbeberechtigung,
• fließt nicht in die Bemessungsgrundlage für die Sozial- oder Krankenversicherung ein.

Das bestätigt auch die Information der Finanzverwaltung für Vermieter: Nach §9 besteuerte Einkünfte werden getrennt von Einkünften aus Geschäftstätigkeit geführt und haben eigene Regeln für die Geltendmachung von Ausgaben.

Werden aus der Vermietung Sozial- und Krankenversicherung gezahlt?

Nein. Und das ist einer der Hauptgründe, warum die langfristige Vermietung steuerlich vorteilhaft ist.

In der Praxis bedeutet das einen großen Unterschied bei den Abgaben. Bei einer OSVČ (Einkünfte nach §7) machen Sozial- und Krankenversicherung zusammen ungefähr weitere 40 % der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur eigentlichen Steuer aus. Bei der Vermietung nach §9 entfällt diese Belastung vollständig, und es bleibt nur die 15%ige (bzw. 23%ige) Steuer auf die Bemessungsgrundlage.

Achtung jedoch auf die Grenze, an der aus der Vermietung eine Beherbergungsleistung wird. Beginnen Sie, kurzfristige Unterkünfte anzubieten, wechseln sich die Mieter nächtlich ab und Sie erbringen Zusatzleistungen, beurteilt die Finanzverwaltung dies als Geschäftstätigkeit nach §7 mit allen Abgaben. Der kurzfristigen Vermietung über Plattformen wie Airbnb haben wir einen eigenen Artikel gewidmet: Airbnb und Kurzzeitvermietung: Wie Sie Einnahmen versteuern.

Pauschalausgaben 30 % oder tatsächliche Ausgaben?

Bei der Vermietung wählen Sie zwischen zwei Möglichkeiten, die Bemessungsgrundlage zu senken. Sie können nur eine wählen und diese auf alle Mieteinnahmen für den betreffenden Zeitraum anwenden.

Pauschalausgaben 30 %

Machen Sie keine nachweisbar entstandenen Ausgaben geltend, können Sie nach §9 Pauschalausgaben in Höhe von 30 % der Mieteinnahmen geltend machen, höchstens jedoch bis zum Betrag von 600 000 Kč. Diese Grenze finden Sie direkt im auf der Website der Finanzverwaltung zitierten Gesetzestext: „Macht der Steuerpflichtige keine nachweisbar zur Erzielung, Sicherung und Erhaltung der Einkünfte aufgewendeten Ausgaben geltend, kann er sie in Höhe von 30 % der Mieteinnahmen geltend machen, höchstens jedoch bis zum Betrag von 600 000 Kč."

Die Obergrenze von 600 000 Kč entspricht einer jährlichen Miete von 2 000 000 Kč. Wählen Sie mehr, wächst die Pauschale nicht weiter, und über diese Grenze hinaus erhalten Sie faktisch keinen weiteren Abzug aus der Pauschale.

Die Pauschale ist administrativ am einfachsten: Sie müssen keine Belege aufbewahren oder Abschreibungen berechnen. Es genügt, eine Aufzeichnung der Einnahmen und der im Zusammenhang mit der Vermietung entstandenen Forderungen zu führen.

Tatsächliche Ausgaben

Die zweite Möglichkeit ist die Geltendmachung tatsächlicher, nachweisbar entstandener Ausgaben. Dazu gehören insbesondere:

• steuerliche Abschreibungen der vermieteten Immobilie,
• Zinsen aus dem Hypothekenkredit zum Erwerb der vermieteten Immobilie,
• Reparaturen und Instandhaltung der Wohnung,
• Versicherung der Immobilie,
• Grundsteuer,
• Vergütungen für die Immobilienverwaltung und mit der Vermietung verbundene Dienstleistungen, die der Vermieter trägt.

Tatsächliche Ausgaben lohnen sich besonders dann, wenn Sie eine Hypothek auf die Immobilie haben, größere Reparaturen durchführen oder Abschreibungen geltend machen, da diese in Summe oft 30 % der Miete überschreiten. Nachteil ist der höhere Verwaltungsaufwand: Sie müssen sowohl Einnahmen als auch Ausgaben erfassen und Belege aufbewahren.

§9 Vermietung vs. §7 Gewerbe vs. kurzfristiges Airbnb

Die folgende Tabelle fasst die drei häufigsten Situationen zusammen, die bei Vermietern oft verwechselt werden. Der entscheidende Unterschied liegt darin, ob es sich um eine passive Vermietung von Vermögen oder um eine Geschäftstätigkeit handelt.

Wie Sie sehen, liegt der Hauptfinanzvorteil von §9 im Fehlen der Versicherung. Dieselbe tausend Kronen Miete kommt steuerlich deutlich günstiger heraus als tausend Kronen Einkommen aus einem Gewerbe.

Beispiel für die Steuerberechnung bei Vermietung

Zeigen wir es an konkreten Zahlen für das Jahr 2026.

Frau Nováková vermietet eine Wohnung für 15 000 Kč monatlich, also 180 000 Kč jährlich. Die Wohnung ist ohne Hypothek und ohne größere Reparaturen, sie wählt daher die Pauschale.

• Jährliches Mieteinkommen: 180 000 Kč
• Pauschalausgaben 30 %: 54 000 Kč
• Bemessungsgrundlage: 126 000 Kč
• Steuer 15 %: 18 900 Kč

Hätte sie dasselbe Einkommen als OSVČ nach §7, müsste sie zur Steuer noch Sozial- und Krankenversicherung hinzurechnen, was jährlich zusätzlich Zehntausende Kronen bedeuten würde. Bei der Vermietung nach §9 zahlt sie nur die Steuer von 18 900 Kč und keine Versicherung.

Macht Frau Nováková zudem die Grundsteuerermäßigung geltend, kann die resultierende Steuer noch deutlich niedriger ausfallen, gegebenenfalls null, wenn die Vermietung ihr einziges Einkommen ist und die Bemessungsgrundlage die Ermäßigung nicht übersteigt.

Wie man Mieteinnahmen erklärt

Einkünfte nach §9 erledigt der Arbeitgeber nicht durch den Jahresausgleich. Haben Sie neben einer Beschäftigung Mieteinnahmen über der maßgeblichen Grenze oder sind Mieteinnahmen Ihr Haupteinkommen über der gesetzlichen Grenze, reichen Sie die Steuererklärung selbst ein.

Die genauen Termine und Formulare für den jeweiligen Zeitraum finden Sie stets auf der Website der Finanzverwaltung. Den Gesetzestext können Sie im Gesetz Nr. 586/1992 Sb., §9 nachprüfen.

Worauf Sie achten sollten

• Weiterberechnete Dienstleistungen. Vorauszahlungen für Energie und Dienstleistungen, die Sie nur einziehen und an Anbieter weiterleiten oder dem Mieter abrechnen, sind nicht Ihr steuerpflichtiges Einkommen. Besteuert wird die Miete, nicht die Betriebsvorauszahlungen.
• Gemeinschaftliches Vermögen der Ehepartner. Ist die vermietete Immobilie gemeinschaftliches Vermögen, versteuert nur einer der Ehepartner die Mieteinnahmen. Sie werden nicht aufgeteilt.
• Übergang zwischen Pauschale und tatsächlichen Ausgaben. Die Methode können Sie zwischen den Jahren ändern, aber nicht rückwirkend. Beim Übergang ist es notwendig, die Bemessungsgrundlage um Forderungen und weitere Positionen gemäß den Übergangsregeln anzupassen.
• Falsche Einordnung. Sobald Sie zur Kurzzeitvermietung mit Zusatzleistungen übergehen, fallen Sie unter §7 mit allen Abgaben und Gewerbepflicht. Behalten Sie die Grenze im Blick, eine nachträgliche Nachberechnung der Versicherung ist unangenehm.

Fazit

Die langfristige Vermietung nach §9 ist eine der steuerlich schonendsten Arten, eine Immobilie zu verwerten. Sie zahlen dafür keine Versicherung, benötigen kein Gewerbe und machen Ausgaben entweder mit der einfachen Pauschale von 30 % bis zur Obergrenze von 600 000 Kč oder in tatsächlicher Höhe einschließlich Abschreibungen und Hypothekenzinsen geltend. Es genügt, die richtige Variante zu wählen, eine entsprechende Aufzeichnung zu führen und die Einkünfte in Anlage Nr. 2 der Erklärung auszuweisen.

Ob Sie sich für die Pauschale oder tatsächliche Ausgaben entscheiden, der Schlüssel zu einer sorgenfreien Erklärung ist Ordnung in den Belegen für das ganze Jahr. Belege für Reparaturen, Rechnungen für die Immobilienverwaltung oder den Nachweis der gezahlten Grundsteuer können Sie laufend durch Fotografieren über DokladBot erfassen, sodass Sie am Jahresende die Übersicht über Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung beisammen haben und die Erklärung ohne Übertragen aus der Belegschachtel schaffen. Probieren Sie DokladBot aus und behalten Sie Ihre Vermietung das ganze Jahr über im Griff.