Доходи від оренди за §9 у 2026 році: податки та страхові внески

Здаєте квартиру, будинок чи земельну ділянку за довгостроковим договором оренди? Тоді ваші доходи підпадають під §9 закону про податок на доходи, який має значно простіший і дешевший податковий режим, ніж підприємницька діяльність. Багато орендодавців, попри це, платять зайве, або ж навпаки, неправильно плутають оренду з підприємництвом. У цій статті розглянемо, як оподаткувати довгострокову оренду у 2026 році, чому з неї не сплачуються страхові внески і коли орендодавець перетворюється на підприємця.

Що підпадає під §9 і чому це не підприємницька діяльність

Згідно з §9 закону про податок на доходи доходами від оренди є доходи від оренди нерухомого майна чи квартир та доходи від оренди рухомого майна, якщо йдеться не лише про випадкову оренду. Зазвичай сюди належить оренда квартири, будинку, офісу, гаража чи земельної ділянки на підставі договору оренди, укладеного на тривалий термін.

Ключовим є те, що цей вид доходу з погляду податкового права є пасивним доходом від майна, а не результатом підприємницької діяльності. Орендодавець надає орендарю простір для користування, але не надає жодних послуг з розміщення чи готельних послуг, таких як прибирання, зміна білизни чи ресепшн. Саме тому оренда за §9:

• не є самостійною підприємницькою діяльністю за §7,
• не потребує підприємницької ліцензії,
• не входить до розрахункової бази для соціального чи медичного страхування.

Це підтверджує й інформація Податкової служби Чехії для орендодавців: доходи, що оподатковуються за §9, ведуться окремо від доходів від підприємницької діяльності і мають власні правила застосування витрат.

Чи сплачується з оренди соціальне та медичне страхування?

Ні. І це одна з головних причин, чому довгострокова оренда є вигідною з податкового погляду.

На практиці це означає велику різницю у відрахуваннях. У OSVČ (доходи за §7) соціальне й медичне страхування разом становлять приблизно ще 40 % від розрахункової бази понад сам податок. При оренді за §9 це навантаження повністю відпадає, і залишається лише 15-відсотковий (або 23-відсотковий) податок від бази оподаткування.

Однак зважайте на межу, коли оренда перетворюється на послугу з розміщення. Якщо ви почнете пропонувати короткострокове розміщення гостям, у вас змінюються орендарі по ночах і ви надаєте додаткові послуги, податкова служба розцінить це як підприємницьку діяльність за §7 з усіма відрахуваннями. Короткостроковій оренді через платформи типу Airbnb ми присвятили окрему статтю Airbnb та короткострокова оренда: як оподатковувати доходи.

Паушальні витрати 30 % чи фактичні витрати?

При оренді обираєте один з двох способів зниження бази оподаткування. Обрати можна лише один спосіб і застосувати його до всіх доходів від оренди за даний період.

Паушальні витрати 30 %

Якщо ви не застосовуєте доведено понесені витрати, можете за §9 застосувати паушальні витрати у розмірі 30 % від доходів від оренди, але не більше суми 600 000 Kč. Цю межу можна знайти безпосередньо в тексті закону, цитованому на сайті Податкової служби: "Якщо платник не застосовує доведено понесені витрати на досягнення, забезпечення та утримання доходів, може застосувати їх у розмірі 30 % від доходів від оренди, але не більше суми 600 000 Kč."

Стеля 600 000 Kč відповідає річній орендній платі 2 000 000 Kč. Якщо отримуєте більше, паушаль далі не зростає, і понад цю межу фактично жодного додаткового відрахування з паушалю не отримаєте.

Паушаль адміністративно найпростіший: не потрібно зберігати чеки чи вирішувати питання амортизації. Достатньо вести облік доходів та облік дебіторської заборгованості, що виникла у зв'язку з орендою.

Фактичні витрати

Другий варіант – застосувати фактичні, доведено понесені витрати. Сюди належать насамперед:

• податкова амортизація орендованої нерухомості,
• відсотки за іпотечним кредитом на придбання орендованої нерухомості,
• ремонти та обслуговування квартири,
• страхування нерухомості,
• податок на нерухоме майно,
• винагороди за управління нерухомістю та послуги, пов'язані з орендою, які несе орендодавець.

Фактичні витрати вигідні насамперед тоді, коли у вас є іпотека на нерухомість, ви проводите великі ремонти або застосовуєте амортизацію, оскільки в сумі вони часто перевищують 30 % орендної плати. Недоліком є вища адміністративна складність: потрібно вести облік доходів і витрат та зберігати документи.

§9 оренда проти §7 підприємництва проти короткострокового Airbnb

Наступна таблиця узагальнює три найпоширеніші ситуації, які плутають орендодавці. Принципова різниця в тому, чи йдеться про пасивну оренду майна, чи про підприємницьку діяльність.

Як бачите, головна фінансова перевага §9 – відсутність страхових внесків. Та сама тисяча крон орендної плати виходить податково значно дешевшою, ніж тисяча крон доходу від підприємницької діяльності.

Приклад розрахунку податку з оренди

Покажемо це на конкретних цифрах на 2026 рік.

Пані Новакова здає квартиру за 15 000 Kč на місяць, тобто 180 000 Kč на рік. Квартира без іпотеки і без великих ремонтів, тому вона обирає паушаль.

• Річний дохід від оренди: 180 000 Kč
• Паушальні витрати 30 %: 54 000 Kč
• База оподаткування: 126 000 Kč
• Податок 15 %: 18 900 Kč

Якби той самий дохід вона мала як OSVČ за §7, до податку довелося б додати ще соціальне й медичне страхування, що обійшлося б їй у десятки тисяч крон додатково на рік. При оренді за §9 вона платить лише податок 18 900 Kč і жодних страхових внесків.

Якщо пані Новакова додатково застосує знижку на платника, підсумковий податок може бути значно нижчим, або й нульовим, якщо оренда є її єдиним доходом і база оподаткування знижку не перевищує.

Як подати декларацію доходів від оренди

Доходи за §9 не оформлює роботодавець річним перерахунком. Якщо у вас є оренда поряд із зайнятістю понад визначену суму, або оренда є вашим основним доходом понад законний ліміт, декларацію подаєте самостійно.

Точні терміни й формуляри на відповідний період завжди знайдете на сайті Податкової служби. Текст закону можна перевірити в законі № 586/1992 Зб., §9.

На що звернути увагу

• Перевиставлені послуги. Аванси на енергоносії й послуги, які ви лише збираєте і передаєте постачальникам або розраховуєте з орендарем, не є вашим оподатковуваним доходом. Оподатковується орендна плата, а не експлуатаційні аванси.
• Спільне майно подружжя. Якщо орендована нерухомість перебуває у спільному майні подружжя, доходи від оренди оподатковує лише один із подружжя. Не діляться.
• Перехід між паушалем і фактичними витратами. Спосіб можна змінити між роками, але не заднім числом. При переході необхідно скоригувати базу оподаткування щодо дебіторської заборгованості та інших статей згідно з перехідними правилами.
• Неправильна класифікація. Щойно ви перейдете на короткострокове розміщення з додатковими послугами, підпадаєте під §7 з усіма відрахуваннями і підприємницькою ліцензією. Стежте за цією межею, додаткове донарахування страхових внесків буває неприємним.

Висновок

Довгострокова оренда за §9 – один із податково найощадливіших способів отримувати вигоду від нерухомості. Ви не сплачуєте з неї страхові внески, не потребуєте підприємницької ліцензії, а витрати застосовуєте або простим паушалем 30 % до стелі 600 000 Kč, або у фактичному розмірі, включно з амортизацією і відсотками за іпотекою. Достатньо правильно обрати варіант, вести відповідний облік і вказати доходи в додатку № 2 декларації.

Незалежно від того, оберете паушаль чи фактичні витрати, ключ до безтурботної декларації – порядок у документах протягом усього року. Чеки за ремонти, рахунки за управління нерухомістю чи документ про сплачений податок на нерухоме майно можна поточно фотографувати й вести облік через DokladBot, тож наприкінці року у вас є повний огляд доходів і витрат від оренди в одному місці, і декларацію ви зробите без переписування з коробки документів. Спробуйте DokladBot і тримайте оренду під контролем цілий рік.