Airbnb a krátkodobý prenájom: ako zdaniť príjmy v roku 2026

Prenájom bytu cez platformy ako Airbnb alebo Booking.com sa v Česku stal obľúbeným spôsobom privýrobku. Mnohí majitelia nehnuteľností si však neuvedomujú, že krátkodobé ubytovanie hostí má úplne odlišný daňový režim ako klasický dlhodobý prenájom. Nesprávne zaradenie príjmov môže viesť k doplateniu dane, pokutám a zbytočným komplikáciám s daňovým úradom.

V tomto článku vám podrobne vysvetlíme, ako v roku 2026 správne zdaniť príjmy z krátkodobého prenájmu, kedy potrebujete živnostenský list, aké sú vaše povinnosti voči obci a kedy sa musíte registrovať ako platca DPH.

---

Krátkodobý prenájom vs. dlhodobý nájom: zásadný právny rozdiel

Prvým krokom k správnemu zdaneniu je pochopenie rozdielu medzi klasickým prenájmom a ubytovacou službou. Český daňový systém tieto dve činnosti posudzuje úplne odlišne.

Dlhodobý prenájom (§9 zákona o daniach z príjmov)

Ak prenajímate byt na dobu dlhšiu ako niekoľko mesiacov jednému nájomníkovi na základe nájomnej zmluvy, ide o príjmy z nájmu podľa §9 zákona o daniach z príjmov. Tento režim je výhodný najmä preto, že:

• Neplatíte sociálne poistenie z príjmov z nájmu
• Neplatíte zdravotné poistenie z príjmov z nájmu
• Nepotrebujete živnostenský list
• Príjmy sú oslobodené od DPH

Krátkodobé ubytovanie cez Airbnb (§7 zákona o daniach z príjmov)

Krátkodobé ubytovanie hostí (typicky na niekoľko nocí) cez platformy ako Airbnb, Booking.com alebo podobné služby je z pohľadu daňového práva ubytovacou službou, nie prenájmom. Príjmy sa zdaňujú podľa §7 ako príjmy zo samostatnej zárobkovej činnosti.

Ako finančná správa rozlišuje prenájom od ubytovania

Finančná správa pri posudzovaní zohľadňuje najmä:

• Dĺžku pobytu -- krátkodobé pobyty (dni až týždne) svedčia pre ubytovaciu službu
• Doplnkové služby -- upratovanie, výmena posteľnej bielizne, raňajky, recepcia
• Opakovanosť a pravidelnosť -- pravidelné striedanie hostí
• Prezentáciu na platformách -- ponuka na Airbnb, Booking a pod.
• Spôsob stanovenia ceny -- cena za noc vs. mesačné nájomné

Ak spĺňate väčšinu týchto kritérií, ide o ubytovaciu službu zdaňovanú podľa §7.

---

Živnostenský list: kedy ho potrebujete

Na poskytovanie krátkodobého ubytovania cez Airbnb potrebujete živnostenský list. Konkrétne ide o voľnú živnosť s predmetom podnikania „Ubytovacie služby".

Ako živnostenský list získať

---

Aké dane platíte z príjmov z Airbnb

Daň z príjmov fyzických osôb (15 %)

Príjmy z krátkodobého ubytovania sa zdaňujú sadzbou 15 % (prípadne 23 % zo základu dane presahujúceho 36-násobok priemernej mzdy). Máte dve možnosti, ako stanoviť základ dane:

1. Skutočné výdavky -- evidujete a preukazujete všetky skutočné náklady spojené s ubytovaním (energie, upratovanie, opravy, odpisy, poistenie, poplatky platforme a pod.)

2. Paušálne výdavky -- uplatníte si výdavky percentom z príjmov bez nutnosti ich preukazovania:

• 60 % z príjmov, ak máte živnostenský list (max. 1 200 000 Kč)
• 40 % z príjmov, ak podnikáte bez živnosti ako príjem z inej podnikateľskej činnosti (max. 800 000 Kč)
• 30 % z príjmov, ak by ste príjmy zdaňovali ako prenájom podľa §9 (max. 600 000 Kč)

Sociálne a zdravotné poistenie

Keďže príjmy z Airbnb spadajú pod §7, platíte z nich:

• Sociálne poistenie -- 29,2 % z vymeriavacieho základu (50 % zisku), minimálna záloha v roku 2026 je 5 720 Kč mesačne
• Zdravotné poistenie -- 13,5 % z vymeriavacieho základu (50 % zisku), minimálna záloha v roku 2026 je 3 306 Kč mesačne

Ak je Airbnb vaša vedľajšia činnosť (napríklad máte zamestnanie), nemusíte platiť zálohy na sociálne poistenie, pokiaľ váš zisk z vedľajšej činnosti neprekročí rozhodujúcu sumu (v roku 2026 ide o sumu stanovenú ČSSZ).

---

DPH a krátkodobé ubytovanie

Kedy sa musíte registrovať k DPH

Povinnosť registrácie k DPH vzniká, ak váš obrat za kalendárny rok presiahne 2 000 000 Kč. Od roku 2025 sa obrat počíta za kalendárny rok (nie za 12 po sebe nasledujúcich mesiacov ako predtým).

Existuje aj okamžitý limit 2 536 500 Kč (100 000 EUR) -- pri jeho prekročení sa stávate platcom DPH okamžite.

Sadzba DPH pri ubytovacích službách

Na krátkodobé ubytovacie služby sa vzťahuje znížená sadzba DPH 12 %. Platí to aj pre ubytovanie poskytované cez Airbnb.

---

Miestny poplatok z pobytu

Ako poskytovateľ krátkodobého ubytovania ste povinný vyberať od hostí miestny poplatok z pobytu a odvádzať ho príslušnej obci.

Základné pravidlá

• Sadzba poplatku je stanovená všeobecne záväznou vyhláškou obce, maximálne 50 Kč za osobu za každý začatý deň pobytu (deň príchodu sa nezapočítava)
• Poplatok vyberáte od hostí a odvádzate obci
• Musíte viesť evidenčnú knihu s údajmi o hosťoch
• Poplatok sa vzťahuje aj na ubytovanie typu Airbnb

Príklad: Praha

V Prahe činí poplatok z pobytu 50 Kč za osobu za noc (maximálna sadzba). Ak u vás hostia prenocujú 3 noci, vyberiete od každého hosťa 150 Kč (3 x 50 Kč, prvý deň sa nepočíta, ale v Prahe sa počítajú noci).

---

Praktické povinnosti krok za krokom

Čo musíte urobiť skôr, než začnete prenajímať cez Airbnb

Priebežné povinnosti počas roka

• Mesačne/štvrťročne: Platiť zálohy na sociálne a zdravotné poistenie
• Priebežne: Vyberať a odvádzať obci miestny poplatok z pobytu
• Priebežne: Viesť daňovú evidenciu a evidenčnú knihu hostí
• Do 1. 4. 2026: Podať daňové priznanie za rok 2025 (alebo do 2. 5. 2026 elektronicky)
• Do 4. 5. 2026: Podať prehľad o príjmoch a výdavkoch pre ČSSZ a zdravotnú poisťovňu

---

Ako evidovať príjmy a výdavky z Airbnb

Príjmy

Vaše príjmy tvoria sumy, ktoré vám platforma vyplatí. Pozor -- príjmom je celá suma, ktorú hosť zaplatí za ubytovanie (bez servisného poplatku platformy, ktorý platí hosť). Poplatok platformy, ktorý sa strháva z vašej výplaty, je váš výdavok.

Najčastejšie uznateľné výdavky (pri uplatnení skutočných výdavkov)

• Poplatok platforme Airbnb/Booking (zvyčajne 3--5 % z ceny ubytovania)
• Energie (elektrina, plyn, voda) -- pomernú časť
• Upratovanie a pranie bielizne
• Posteľná bielizeň, uteráky, hygienické potreby
• Opravy a údržba bytu
• Poistenie nehnuteľnosti
• Odpisy nehnuteľnosti alebo vybavenia
• Internet a televízne služby
• Poplatok za správu nehnuteľnosti (ak využívate)
• Fotografie bytu pre inzerát

---

Časté chyby hostiteľov na Airbnb

1. Zdanenie ako prenájom namiesto podnikania

Najčastejšia chyba. Krátkodobé ubytovanie cez Airbnb je ubytovacia služba (§7), nie prenájom (§9). Nesprávne zaradenie môže viesť k doplateniu sociálneho a zdravotného poistenia.

2. Chýbajúci živnostenský list

Prevádzkovanie ubytovacích služieb bez živnostenského listu je priestupok, za ktorý hrozí pokuta až do výšky 500 000 Kč.

3. Ignorovanie miestnych poplatkov

Povinnosť vyberať a odvádzať miestny poplatok z pobytu sa vzťahuje aj na hostiteľov na Airbnb. Nesplnenie tejto povinnosti môže obec sankcionovať.

4. Nezahrnutie všetkých príjmov

Príjmom je celá suma za ubytovanie, nie len to, čo vám platforma vyplatí na účet. Poplatok platformy je váš výdavok.

5. Nevyužitie paušálnych výdavkov

Ak máte živnostenský list, môžete uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 %. To je často výhodnejšie ako skutočné výdavky, najmä ak nemáte vysoké náklady.

---

Často kladené otázky (FAQ)

Musím príjmy z Airbnb zdaniť, aj keď ide len o príležitostný privýrobok?

Áno. Príjmy z krátkodobého ubytovania sa musia zdaniť bez ohľadu na ich výšku alebo frekvenciu. Jedinou výnimkou je, ak celkové príjmy zo samostatnej činnosti nepresiahnu 6 000 Kč za rok a ide o príležitostnú činnosť (čo pri opakovanom prenájme cez Airbnb typicky nesplníte).

Môžem príjmy z Airbnb zdaniť ako príležitostný príjem podľa §10?

Nie, ak ide o opakovanú a pravidelnú činnosť. Jednorazové prenajatie bytu na pár dní by teoreticky mohlo spadať pod §10, ale opakované ponúkanie ubytovania cez platformu finančná správa posudzuje ako podnikanie.

Platí sa DPH z poplatku platformy Airbnb?

Airbnb je írska spoločnosť, takže ak ste platcom DPH, pri prijatí služby od Airbnb (servisný poplatok) ste povinný priznať DPH v režime reverse charge.

Čo ak prenajímam len jednu izbu vo vlastnom byte?

Aj prenájom jednej izby na krátkodobé ubytovanie je ubytovacia služba. Platia rovnaké pravidlá -- živnostenský list, zdanenie podľa §7, sociálne a zdravotné poistenie.

Ako je to so spoluvlastníctvom nehnuteľnosti?

Ak nehnuteľnosť vlastní viac osôb, príjmy sa zvyčajne delia podľa spoluvlastníckych podielov. Každý spoluvlastník potom zdaňuje svoj podiel.

---

Zhrnutie: Čo si zapamätať

---

Nechajte si s evidenciou pomôcť

Prevádzkovanie Airbnb so sebou prináša rad administratívnych povinností -- od evidencie príjmov a výdavkov cez odvody poistného až po miestne poplatky. Ale nemusíte na to byť sami.

DokladBot je váš AI účtovný asistent priamo vo WhatsAppe. Odfotíte účtenku za upratovanie, pranie bielizne alebo opravy bytu, pošlete ju cez WhatsApp a DokladBot ju automaticky zaeviduje. Na konci roka máte kompletný prehľad príjmov a výdavkov z vášho Airbnb podnikania -- bez stresu a bez zložitého softvéru.

---

Oficiálne zdroje a odkazy

• Finančná správa ČR -- Daň z príjmov -- oficiálne informácie o zdaňovaní príjmov
• Finančná správa ČR -- DPH -- informácie o registrácii a sadzbách DPH
• Česká správa sociálneho zabezpečenia -- informácie o sociálnom poistení OSVČ

---

Disclaimer: Tento článok má informatívny charakter a nepredstavuje daňové poradenstvo. Na riešenie konkrétnej situácie odporúčame konzultáciu s daňovým poradcom. Informácie sú aktuálne k februáru 2026.