Przychody z najmu według §9 w 2026 roku: podatki i składki

Wynajmujesz mieszkanie, dom lub działkę na długoterminową umowę najmu? W takim razie twoje przychody podlegają pod §9 ustawy o podatku dochodowym, który ma znacznie prostszy i tańszy reżim podatkowy niż działalność gospodarcza. Wielu wynajmujących mimo to niepotrzebnie płaci więcej, niż musi, albo odwrotnie, błędnie myli najem z działalnością gospodarczą. W tym artykule przejdziemy przez to, jak opodatkować długoterminowy najem w 2026 roku, dlaczego nie płacisz od niego składek i kiedy z wynajmującego staje się przedsiębiorca.

Co podlega pod §9 i dlaczego to nie jest działalność gospodarcza

Według §9 ustawy o podatku dochodowym przychody z najmu to przychody z najmu nieruchomości lub mieszkań oraz przychody z najmu rzeczy ruchomych, o ile nie chodzi tylko o najem okazjonalny. Typowo należy tu wynajem mieszkania, domu, biura, garażu lub działki na podstawie umowy najmu zawartej na dłuższy okres.

Kluczowe jest to, że ten rodzaj przychodu z punktu widzenia prawa podatkowego jest przychodem pasywnym z majątku, a nie wynikiem działalności gospodarczej. Wynajmujący udostępnia najemcy przestrzeń do użytkowania, ale nie świadczy żadnych usług noclegowych ani hotelowych, jak sprzątanie, wymiana pościeli czy recepcja. Właśnie dlatego najem według §9:

• nie jest samodzielną działalnością zarobkową według §7,
• nie wymaga uprawnień do prowadzenia działalności gospodarczej,
• nie wchodzi do podstawy wymiaru składek na ubezpieczenie społeczne ani zdrowotne.

Potwierdza to również informacja Administracji Skarbowej dla wynajmujących: przychody opodatkowywane według §9 są prowadzone oddzielnie od przychodów z działalności gospodarczej i mają własne zasady stosowania wydatków.

Czy od najmu płaci się ubezpieczenie społeczne i zdrowotne?

Nie. I to jeden z głównych powodów, dla których długoterminowy najem jest podatkowo korzystny.

W praktyce oznacza to dużą różnicę w składkach. U OSVČ (przychody według §7) ubezpieczenie społeczne i zdrowotne stanowią razem około kolejne 40% podstawy wymiaru ponad sam podatek. Przy najmie według §9 to obciążenie całkowicie odpada i zostaje tylko 15% (ewentualnie 23%) podatek od podstawy opodatkowania.

Uważaj jednak na granicę, kiedy z najmu staje się usługa noclegowa. Jeśli zaczniesz oferować krótkoterminowe zakwaterowanie gościom, najemcy zmieniają się u ciebie po nocach i świadczysz usługi dodatkowe, administracja skarbowa oceni to jako działalność gospodarczą według §7 ze wszystkimi składkami. Krótkoterminowemu najmowi przez platformy typu Airbnb poświęciliśmy osobny artykuł Airbnb i wynajem krótkoterminowy: jak opodatkować przychody.

Wydatki ryczałtowe 30%, czy wydatki rzeczywiste?

Przy najmie wybierasz spośród dwóch sposobów obniżenia podstawy opodatkowania. Wybrać możesz tylko jeden i zastosować go do wszystkich przychodów z najmu za dany okres.

Wydatki ryczałtowe 30%

Jeśli nie zastosujesz udokumentowanych wydatków rzeczywiście poniesionych, możesz według §9 zastosować wydatki ryczałtowe w wysokości 30% z przychodów z najmu, jednak nie więcej niż do kwoty 600 000 Kč. Tę granicę znajdziesz bezpośrednio w brzmieniu ustawy cytowanym na stronie Administracji Skarbowej: „Jeśli podatnik nie zastosuje wydatków udokumentowanych rzeczywiście poniesionych na osiągnięcie, zabezpieczenie i utrzymanie przychodów, może je zastosować w wysokości 30% z przychodów z najmu, jednak nie więcej niż do kwoty 600 000 Kč."

Pułap 600 000 Kč odpowiada rocznemu czynszowi w wysokości 2 000 000 Kč. Jeśli zarobisz więcej, ryczałt już dalej nie rośnie i powyżej tej granicy faktycznie nie uzyskasz żadnego dodatkowego odliczenia z ryczałtu.

Ryczałt jest administracyjnie najprostszy: nie musisz zachowywać paragonów ani zajmować się amortyzacją. Wystarczy prowadzić ewidencję przychodów i ewidencję wierzytelności powstałych w związku z najmem.

Wydatki rzeczywiste

Drugą możliwością jest zastosowanie rzeczywistych, udokumentowanych wydatków. Należą tu przede wszystkim:

• amortyzacja podatkowa wynajmowanej nieruchomości,
• odsetki od kredytu hipotecznego na nabycie wynajmowanej nieruchomości,
• naprawy i konserwacja mieszkania,
• ubezpieczenie nieruchomości,
• podatek od nieruchomości,
• wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomością i usługi związane z najmem, które ponosi wynajmujący.

Wydatki rzeczywiste opłacają się zwłaszcza wtedy, gdy masz na nieruchomości hipotekę, przeprowadzasz większe naprawy lub stosujesz amortyzację, ponieważ w sumie często przekraczają 30% czynszu. Wadą jest wyższa administracja: musisz prowadzić ewidencję przychodów i wydatków oraz zachowywać dokumenty.

§9 najem vs. §7 działalność gospodarcza vs. krótkoterminowy Airbnb

Poniższa tabela podsumowuje trzy najczęstsze sytuacje, które wynajmujący mylą. Zasadnicza różnica polega na tym, czy chodzi o pasywny najem majątku, czy o działalność gospodarczą.

Jak widać, główna korzyść finansowa §9 to brak składek. Ta sama tysiąc koron czynszu wychodzi podatkowo znacznie taniej niż tysiąc koron przychodu z działalności gospodarczej.

Przykład obliczenia podatku od najmu

Pokażmy to na konkretnych liczbach dla 2026 roku.

Pani Nowak wynajmuje mieszkanie za 15 000 Kč miesięcznie, czyli 180 000 Kč rocznie. Mieszkanie jest bez hipoteki i bez większych napraw, więc wybiera ryczałt.

• Roczny przychód z najmu: 180 000 Kč
• Wydatki ryczałtowe 30%: 54 000 Kč
• Podstawa opodatkowania: 126 000 Kč
• Podatek 15%: 18 900 Kč

Gdyby ten sam przychód miała jako OSVČ według §7, do podatku musiałaby doliczyć jeszcze ubezpieczenie społeczne i zdrowotne, co kosztowałoby ją dziesiątki tysięcy koron więcej rocznie. Przy najmie według §9 zapłaci tylko podatek 18 900 Kč i żadnych składek.

Jeśli pani Nowak dodatkowo zastosuje ulgę na podatnika, wynikowy podatek może być jeszcze znacznie niższy, ewentualnie zerowy, jeśli najem jest jej jedynym przychodem, a podstawa opodatkowania nie przewyższa ulgi.

Jak przyznać przychody z najmu

Przychodów z §9 nie rozliczy pracodawca rocznym rozliczeniem. Jeśli masz najem obok zatrudnienia powyżej decydującej kwoty lub najem jest twoim głównym przychodem powyżej limitu ustawowego, składasz zeznanie podatkowe samodzielnie.

Dokładne terminy i formularze dla danego okresu zawsze znajdziesz na stronie Administracji Skarbowej. Brzmienie ustawy możesz sprawdzić w ustawie nr 586/1992 Dz.U., §9.

Na co uważać

• Przeksięgowane usługi. Zaliczki na energię i usługi, które tylko pobierasz i przekazujesz dostawcom lub rozliczasz najemcy, nie są twoim przychodem podlegającym opodatkowaniu. Opodatkowuje się czynsz, nie zaliczki eksploatacyjne.
• Wspólność majątkowa małżeńska. Jeśli wynajmowana nieruchomość jest we wspólności majątkowej, przychody z najmu opodatkowuje tylko jeden z małżonków. Nie dzieli się ich.
• Przejście między ryczałtem a wydatkami rzeczywistymi. Sposób możesz zmienić między latami, ale nie wstecznie. Przy przejściu konieczna jest korekta podstawy opodatkowania o wierzytelności i inne pozycje zgodnie z przepisami przejściowymi.
• Nieprawidłowa kwalifikacja. Gdy tylko przejdziesz na krótkoterminowe zakwaterowanie z usługami dodatkowymi, podlegasz pod §7 ze wszystkimi składkami i rejestracją działalności. Pilnuj granicy, dodatkowe wymierzenie składek bywa nieprzyjemne.

Podsumowanie

Długoterminowy najem według §9 to jeden z podatkowo najbardziej oszczędnych sposobów zagospodarowania nieruchomości. Nie płacisz od niego składek, nie potrzebujesz działalności gospodarczej, a wydatki stosujesz albo prostym ryczałtem 30% do pułapu 600 000 Kč, albo w rzeczywistej wysokości włącznie z amortyzacją i odsetkami od hipoteki. Wystarczy prawidłowo wybrać wariant, prowadzić odpowiednią ewidencję i wykazać przychody w załączniku nr 2 zeznania.

Niezależnie od tego, czy wybierzesz ryczałt, czy wydatki rzeczywiste, kluczem do bezstresowego zeznania jest porządek w dokumentach przez cały rok. Paragony za naprawy, faktury za zarządzanie nieruchomością czy dokument o zapłaconym podatku od nieruchomości możesz na bieżąco ewidencjonować, fotografując je przez DokladBot, dzięki czemu na koniec roku masz przegląd przychodów i wydatków z najmu w jednym miejscu i zeznanie zrobisz bez przepisywania z pudełka dokumentów. Wypróbuj DokladBot i miej najem pod kontrolą przez cały rok.