Odpočet úrokov z hypotéky v českom daňovom priznaní 2026 pre OSVČ
Splácate hypotéku na byt alebo dom, v ktorom bývate, a zároveň podnikáte ako OSVČ v Česku? Potom máte pravdepodobne nárok na jeden z mála skutočne hodnotných daňových odpočtov: zaplatené úroky z úveru na bývanie si môžete odpočítať od základu dane. Za rok to môže znamenať úsporu aj cez 20 000 Kč. Podmienok je ale niekoľko a jedna zásadná pasca čaká na podnikateľov v režime paušálnej dane. V tomto článku prejdeme limity pre rok 2026, kto má a nemá nárok, aké doklady potrebujete a ako odpočet krok za krokom uplatníte.
TL;DR: to najdôležitejšie v piatich bodoch
- Úroky z úveru na vlastné bývanie si odpočítate od základu dane podľa § 15 ods. 3 a 4 českého zákona č. 586/1992 Sb.
- Limit je 150 000 Kč ročne u úverov na obstaranie bytovej potreby od 1. 1. 2021, 300 000 Kč u starších.
- Limit platí na celú domácnosť, nie na osobu ani na jeden úver.
- Odpočet uplatní OSVČ na skutočných aj paušálnych výdavkoch, ak podáva priznanie. OSVČ v paušálnej dani nárok nemá.
- Potrebujete ročné potvrdenie od banky o zaplatených úrokoch a doklad o vlastníctve a užívaní nehnuteľnosti.
Čo si vlastne odpočítavate a podľa akého zákona
Úroky z úveru na bývanie patria medzi takzvané nezdaniteľné časti základu dane. Tie upravuje § 15 českého zákona č. 586/1992 Sb., o daniach z príjmov. Konkrétne odpočet úrokov rieši § 15 ods. 3 a 4.
Princíp je jednoduchý: od svojho ročného základu dane odpočítate sumu, ktorú ste za daný rok skutočne zaplatili na úrokoch z hypotekárneho úveru alebo z úveru zo stavebného sporenia. Nejde o zľavu na dani, ale o zníženie základu dane. To znamená, že reálna úspora zodpovedá 15 percentám z odpočítanej sumy (sadzba dane z príjmov fyzických osôb v Česku).
Dôležité rozlíšenie: odpočítavate len úroky, nie splátku istiny. V mesačnej splátke hypotéky je vždy časť istiny (samotný dlh) a časť úroku (cena za požičanie peňazí). Odpočet sa týka výhradne úrokovej zložky, ktorú vám banka vyčísli v ročnom potvrdení.
Aký je limit odpočtu v roku 2026
Maximálna výška úrokov, ktorú možno za rok odpočítať, závisí od toho, kedy ste úver použili na obstaranie bytovej potreby. Rozhodujúcim dátumom je 1. január 2021, kedy nadobudla účinnosť zmena zákona znižujúca limit.
📊Limity odpočtu úrokov z úveru na bývanie
Kľúčové je slovo obstaranie. Nerozhoduje len dátum podpisu úverovej zmluvy, ale okamih, kedy bola bytová potreba obstaraná. Ak ste napríklad kúpili byt a čerpali hypotéku v roku 2020, vzťahuje sa na vás vyšší limit 300 000 Kč aj v nasledujúcich rokoch splácania, vrátane roku 2026. Pri hypotékach na nové bývanie dojednaných v posledných rokoch počítajte s limitom 150 000 Kč.
Limit sa počíta na domácnosť, nie na osobu
Limit 150 000 alebo 300 000 Kč platí pre celú spoločne hospodáriacu domácnosť bez ohľadu na to, koľko úverov máte alebo koľko ľudí je na zmluve podpísaných. Ak odpočet uplatňuje viac osôb z jednej domácnosti (typicky manželia), súčet všetkých ich odpočtov nesmie limit prekročiť. Nemôže teda, aby si každý z manželov odpočítal plných 150 000 Kč z rovnakého úveru.
Ešte jedna praktická poznámka k prvému a poslednému roku splácania: ak ste úroky platili len časť roka (napríklad ste hypotéku čerpali od júla), limit sa pomerne kráti na jednu dvanástinu za každý mesiac, v ktorom ste úroky platili.
Kto má na odpočet nárok a aké podmienky musí splniť
Nárok na odpočet nevzniká automaticky každému, kto spláca akýkoľvek úver. Zákon viaže odpočet na takzvanú bytovú potrebu a jej užívanie. Podmienky podľa § 15 ods. 3 a 4 možno zhrnúť takto:
- Úver slúži na obstaranie bytovej potreby. To zahŕňa kúpu bytu alebo rodinného domu, výstavbu, kúpu pozemku na stavbu, rekonštrukciu alebo vyporiadanie majetkových pomerov (napríklad vyplatenie podielu pri rozvode alebo dedičstve).
- Nehnuteľnosť vlastníte. Musíte byť vlastníkom alebo spoluvlastníkom nehnuteľnosti, ktorej sa úver týka.
- Nehnuteľnosť užívate na vlastné trvalé bývanie. Prípadne na trvalé bývanie druhého z manželov, potomkov, rodičov alebo starých rodičov oboch manželov.
Z toho vyplýva, čo nárok nezakladá: úver na rekreačný objekt (chatu, chalupu na rekreáciu), úver na nehnuteľnosť obstaranú na účel prenájmu alebo na byt slúžiaci výhradne na podnikanie. Rozhodujúce je faktické užívanie na bývanie, nie len účel uvedený v zmluve.
Pozor: paušálne výdavky áno, paušálna daň nie
Tu sa často chybuje, pretože oba pojmy znejú podobne. Rozdiel je zásadný:
- OSVČ s paušálnymi výdavkami (uplatňuje výdavky percentom z príjmov, teda 40, 60 alebo 80 percent) a podáva riadne daňové priznanie: nárok na odpočet MÁ. Nezdaniteľné časti sa odpočítavajú od základu dane v priznaní bez ohľadu na to, či výdavky uplatňujete paušálom alebo zo skutočnej evidencie.
- OSVČ v režime paušálnej dane (platí jednu mesačnú paušálnu platbu a nepodáva priznanie): nárok NEMÁ. Paušálna daň žiadne odpočty ani nezdaniteľné časti neumožňuje, pretože sa nepodáva daňové priznanie, v ktorom by sa odpočet uplatnil. Kto je v paušálnom režime, nemôže úroky odpočítať ani dodatočne.
Ak teda máte významnejšiu hypotéku a ste v paušálnej dani, spočítajte si, či sa vám neoplatí zostať v paušálnom režime, alebo prejsť na bežné priznanie, kde odpočet úrokov (a ďalšie zľavy a odpočty) uplatníte.
Aké doklady potrebujete
Na uplatnenie odpočtu si pripravte:
- Ročné potvrdenie o zaplatených úrokoch. Banka alebo stavebná sporiteľňa v Česku vám ho zasiela po skončení kalendárneho roka, zvyčajne v januári alebo februári, často do internetového bankovníctva. Je to kľúčový doklad, ktorý uvádza presnú výšku úrokov zaplatených za daný rok.
- Úverovú zmluvu. Preukazuje účel úveru (obstaranie bytovej potreby).
- Doklad o vlastníctve a užívaní nehnuteľnosti. Typicky výpis z listu vlastníctva, prípadne doklad o trvalom pobyte alebo iný dôkaz, že nehnuteľnosť užívate na bývanie podľa § 15 ods. 4.
Potvrdenie od banky prikladáte ako prílohu daňového priznania. Ostatné doklady si uschovajte pre prípad, že by ich finančný úrad chcel doložiť pri kontrole.
Ako odpočet uplatniť krok za krokom
📋Postup pre OSVČ v daňovom priznaní
Priznanie môžete podať elektronicky cez portál MOJE daně (mojedane.gov.cz), dátovou schránkou alebo v papierovej podobe na finančnom úrade v Česku. Ak máte zo zákona povinnosť mať dátovú schránku (čo sa týka všetkých OSVČ v Česku), podávate priznanie elektronicky.
Príklad úspory: koľko reálne ušetríte
Príklad: OSVČ na paušálnych výdavkoch s hypotékou
Situácia: Živnostník (remeselník) v Česku uplatňuje výdavky paušálom 80 percent a podáva riadne daňové priznanie. V roku 2025 mal na hypotéke na svoj rodinný dom (čerpanú v roku 2022) zaplatené na úrokoch 58 000 Kč.
- Úver bol použitý na obstaranie bytovej potreby v roku 2022, platí limit 150 000 Kč.
- Zaplatené úroky 58 000 Kč sú pod limitom, odpočíta teda celú sumu.
- Zníženie základu dane: 58 000 Kč.
- Úspora na dani (15 %): 8 700 Kč.
Keby bol rovnaký podnikateľ v režime paušálnej dane, odpočet by uplatniť nemohol a o úsporu 8 700 Kč by prišiel.
Pre porovnanie: pri staršom úvere z roku 2019 s vyššími úrokmi, povedzme 90 000 Kč ročne, by odpočet 90 000 Kč znamenal úsporu na dani 13 500 Kč. A ak by ročné úroky presiahli limit 300 000 Kč, odpočítalo by sa maximálne 300 000 Kč s úsporou 45 000 Kč.
Časté chyby, ktorých sa vyvarovať
- Odpočítanie celej splátky namiesto len úrokov. Istina sa odpočítať nedá. Riaďte sa výhradne sumou úrokov z potvrdenia banky.
- Uplatnenie limitu na osobu. Manželia si nemôžu každý odpočítať plný limit z rovnakého úveru. Limit je na domácnosť.
- Odpočet pri nehnuteľnosti na prenájom alebo rekreáciu. Nárok je len na vlastné bývanie.
- Spoliehanie sa na odpočet v paušálnej dani. V tomto režime odpočet nemožno uplatniť ani dodatočne. Zvážte, či je pre vás paušálna daň s hypotékou výhodná.
- Zabudnuté potvrdenie od banky. Bez neho odpočet nedoložíte. Skontrolujte internetové bankovníctvo hneď začiatkom roka.
Záver
Odpočet úrokov z úveru na bývanie patrí k najhodnotnejším daňovým úľavám pre OSVČ v Česku, ktoré vlastnia a obývajú nehnuteľnosť na hypotéku. Za rok môžete znížiť základ dane až o 150 000 Kč (u starších úverov 300 000 Kč) a ušetriť na dani tisíce až desiatky tisíc korún. Podmienkou je riadne daňové priznanie, doklad o vlastníctve a užívaní nehnuteľnosti na bývanie a ročné potvrdenie od banky. Pozor len na pascu paušálnej dane, v ktorej si odpočet uplatniť nemožno.
Základ pre správne vyplnené priznanie je poriadok v dokladoch po celý rok. Keď máte príjmy, výdavky aj potvrdenia zrovnané a prehľadné, je uplatnenie odpočtu úrokov otázkou pár minút. DokladBot vám pomôže udržať doklady na jednom mieste a pripravené na daňové priznanie. Vyskúšajte, ako jednoducho môže evidencia dokladov fungovať.
Zdroje
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 (nezdanitelné části základu daně)
- Finanční správa: Informace ke změně výše limitu úhrnné částky úroků
- Finanční správa: portál MOJE daně
Nechcete ztrácet čas s papírováním?
Vyzkoušejte DokladBot - účetnictví přes WhatsApp. První týden zdarma.
Súvisiace články
Registrácia na DPH v roku 2026: limity a povinnosti
Od roku 2025 platia na Slovensku nové pravidlá registrácie na DPH: obrat sa sleduje za kalendárny rok a rozhodujú dve hranice, 50 000 a 62 500 eur. Vysvetľujeme, kedy sa stávate platiteľom, čo vás čaká po registrácii a kedy sa oplatí registrovať dobrovoľne.
Paušálne výdavky SZČO: 60 % a kedy sa oplatia
Paušálne výdavky sú najjednoduchší spôsob, ako si SZČO na Slovensku zníži základ dane: 60 % z príjmov, maximálne 20 000 eur ročne, plus zaplatené odvody. Ukážeme si, kto ich môže využiť, ako funguje výpočet a kedy sa oplatia viac než skutočné výdavky.
Minimálne odvody SZČO 2026: koľko platíte a prečo vzrástli
Od januára 2026 platí SZČO na Slovensku minimálne odvody 425,03 EUR mesačne. Sociálne poistenie sa počíta zo 60 % priemernej mzdy a zdravotná sadzba stúpla na 16 %. Prehľad všetkých zmien vrátane skrátených odvodových prázdnin.