Abzug der Hypothekenzinsen in der Steuererklärung 2026 für OSVČ
Zahlen Sie eine Hypothek für eine Wohnung oder ein Haus ab, in dem Sie wohnen, und sind gleichzeitig als OSVČ selbstständig tätig? Dann haben Sie höchstwahrscheinlich Anspruch auf einen der wenigen wirklich wertvollen Steuerabzüge: Die gezahlten Zinsen aus dem Wohnkredit können Sie von der Bemessungsgrundlage absetzen. Für das Jahr kann das eine Ersparnis von über 20 000 Kč bedeuten. Es gibt jedoch mehrere Bedingungen, und eine grundlegende Falle wartet auf Unternehmer im Regime der Pauschalsteuer. In diesem Artikel gehen wir die Grenzen für das Jahr 2026 durch, wer Anspruch hat und wer nicht, welche Belege Sie benötigen und wie Sie den Abzug Schritt für Schritt geltend machen.
TL;DR: das Wichtigste in fünf Punkten
- Zinsen aus einem Kredit für das eigene Wohnen setzen Sie gemäß § 15 Abs. 3 und 4 des Gesetzes Nr. 586/1992 Sb. von der Bemessungsgrundlage ab.
- Die Grenze beträgt 150 000 Kč jährlich bei Krediten zur Beschaffung des Wohnbedarfs ab 1. 1. 2021, 300 000 Kč bei älteren Krediten.
- Die Grenze gilt für den gesamten Haushalt, nicht pro Person und nicht pro Kredit.
- Den Abzug macht eine OSVČ sowohl bei tatsächlichen als auch bei pauschalen Ausgaben geltend, sofern eine Erklärung eingereicht wird. Eine OSVČ in der Pauschalsteuer hat keinen Anspruch.
- Sie benötigen die jährliche Bestätigung der Bank über gezahlte Zinsen sowie einen Nachweis über den Besitz und die Nutzung der Immobilie.
Was Sie eigentlich absetzen und nach welchem Gesetz
Zinsen aus einem Wohnkredit gehören zu den sogenannten steuerfreien Teilen der Bemessungsgrundlage. Diese regelt § 15 des Gesetzes Nr. 586/1992 Sb. über die Einkommensteuer. Konkret regelt den Zinsabzug § 15 Abs. 3 und 4.
Das Prinzip ist einfach: Von Ihrer jährlichen Bemessungsgrundlage ziehen Sie den Betrag ab, den Sie im betreffenden Jahr tatsächlich an Zinsen aus dem Hypothekenkredit oder einem Kredit aus dem Bausparen gezahlt haben. Es handelt sich nicht um eine Steuerermäßigung, sondern um eine Senkung der Bemessungsgrundlage. Das bedeutet, die reale Ersparnis entspricht 15 Prozent des abgezogenen Betrags (Satz der Einkommensteuer für natürliche Personen).
Wichtige Unterscheidung: Sie setzen ausschließlich die Zinsen ab, nicht die Tilgung. In der monatlichen Hypothekenrate ist immer ein Teil der Tilgung (die eigentliche Schuld) und ein Teil der Zinsen (der Preis für das Ausleihen des Geldes) enthalten. Der Abzug betrifft ausschließlich den Zinsanteil, den Ihnen die Bank in der Jahresbestätigung beziffert.
Wie hoch ist die Abzugsgrenze im Jahr 2026
Die maximale Höhe der Zinsen, die pro Jahr abgesetzt werden können, hängt davon ab, wann Sie den Kredit zur Beschaffung des Wohnbedarfs verwendet haben. Entscheidendes Datum ist der 1. Januar 2021, an dem eine Gesetzesänderung mit Senkung der Grenze in Kraft trat.
📊Grenzen des Zinsabzugs bei Wohnkrediten
Entscheidend ist das Wort Beschaffung. Es zählt nicht nur das Datum der Unterzeichnung des Kreditvertrags, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Wohnbedarf angeschafft wurde. Haben Sie beispielsweise 2020 eine Wohnung gekauft und die Hypothek in Anspruch genommen, gilt für Sie die höhere Grenze von 300 000 Kč auch in den folgenden Tilgungsjahren, einschließlich 2026. Bei Hypotheken für neues Wohnen, die in den letzten Jahren abgeschlossen wurden, rechnen Sie mit der Grenze von 150 000 Kč.
Die Grenze wird pro Haushalt berechnet, nicht pro Person
Die Grenze von 150 000 oder 300 000 Kč gilt für den gesamten gemeinsam wirtschaftenden Haushalt, unabhängig davon, wie viele Kredite Sie haben oder wie viele Personen den Vertrag unterschrieben haben. Machen mehrere Personen aus einem Haushalt den Abzug geltend (typischerweise Ehepartner), darf die Summe aller ihrer Abzüge die Grenze nicht überschreiten. Es kann also nicht sein, dass jeder der Ehepartner die vollen 150 000 Kč aus demselben Kredit absetzt.
Noch eine praktische Anmerkung zum ersten und letzten Tilgungsjahr: Haben Sie die Zinsen nur für einen Teil des Jahres gezahlt (zum Beispiel Sie haben die Hypothek ab Juli in Anspruch genommen), wird die Grenze anteilig für jeden Monat, in dem Sie Zinsen gezahlt haben, auf ein Zwölftel gekürzt.
Wer hat Anspruch auf den Abzug und welche Bedingungen muss er erfüllen
Der Anspruch auf den Abzug entsteht nicht automatisch bei jedem, der irgendeinen Kredit abzahlt. Das Gesetz knüpft den Abzug an den sogenannten Wohnbedarf und dessen Nutzung. Die Bedingungen gemäß § 15 Abs. 3 und 4 lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Der Kredit dient zur Beschaffung des Wohnbedarfs. Das umfasst den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, den Bau, den Kauf eines Baugrundstücks, die Renovierung oder die Vermögensauseinandersetzung (zum Beispiel Auszahlung eines Anteils bei Scheidung oder Erbschaft).
- Sie besitzen die Immobilie. Sie müssen Eigentümer oder Miteigentümer der Immobilie sein, auf die sich der Kredit bezieht.
- Sie nutzen die Immobilie zum eigenen dauerhaften Wohnen. Gegebenenfalls zum dauerhaften Wohnen des zweiten Ehepartners, der Nachkommen, Eltern oder Großeltern beider Ehepartner.
Daraus folgt, was keinen Anspruch begründet: ein Kredit für ein Erholungsobjekt (Wochenendhaus, Hütte zur Erholung), ein Kredit für eine zur Vermietung angeschaffte Immobilie oder für eine Wohnung, die ausschließlich der Geschäftstätigkeit dient. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung zum Wohnen, nicht nur der im Vertrag genannte Zweck.
Achtung: Pauschalausgaben ja, Pauschalsteuer nein
Hier wird oft ein Fehler gemacht, weil beide Begriffe ähnlich klingen. Der Unterschied ist grundlegend:
- OSVČ mit Pauschalausgaben (macht Ausgaben prozentual vom Einkommen geltend, also 40, 60 oder 80 Prozent) und reicht eine ordentliche Steuererklärung ein: hat Anspruch auf den Abzug. Die steuerfreien Teile werden von der Bemessungsgrundlage in der Erklärung abgezogen, unabhängig davon, ob Sie die Ausgaben pauschal oder aus der tatsächlichen Aufzeichnung geltend machen.
- OSVČ im Regime der Pauschalsteuer (zahlt eine monatliche Pauschalzahlung und reicht keine Erklärung ein): hat keinen Anspruch. Die Pauschalsteuer erlaubt keine Abzüge oder steuerfreien Teile, da keine Steuererklärung eingereicht wird, in der der Abzug geltend gemacht werden könnte. Wer im Pauschalregime ist, kann die Zinsen auch nachträglich nicht absetzen.
Haben Sie also eine bedeutendere Hypothek und sind in der Pauschalsteuer, rechnen Sie nach, ob es sich für Sie lohnt, im Pauschalregime zu bleiben oder zur regulären Erklärung zu wechseln, wo Sie den Zinsabzug (und weitere Ermäßigungen und Abzüge) geltend machen.
Welche Belege Sie benötigen
Zur Geltendmachung des Abzugs bereiten Sie vor:
- Jährliche Bestätigung über gezahlte Zinsen. Die Bank oder Bausparkasse sendet sie Ihnen nach Ende des Kalenderjahres zu, in der Regel im Januar oder Februar, oft ins Online-Banking. Das ist der zentrale Beleg, der die genaue Höhe der im betreffenden Jahr gezahlten Zinsen angibt.
- Kreditvertrag. Belegt den Zweck des Kredits (Beschaffung des Wohnbedarfs).
- Nachweis über den Besitz und die Nutzung der Immobilie. Typischerweise ein Grundbuchauszug, gegebenenfalls ein Nachweis über den dauerhaften Wohnsitz oder ein anderer Beweis, dass Sie die Immobilie zum Wohnen gemäß § 15 Abs. 4 nutzen.
Die Bankbestätigung legen Sie als Anlage der Steuererklärung bei. Die übrigen Belege bewahren Sie für den Fall auf, dass das Finanzamt sie bei einer Kontrolle verlangt.
Wie Sie den Abzug Schritt für Schritt geltend machen
📋Vorgehen für OSVČ in der Steuererklärung
Die Erklärung können Sie elektronisch über das Portal MOJE daně (mojedane.gov.cz), per Datenschließfach oder in Papierform beim Finanzamt einreichen. Haben Sie gesetzlich die Pflicht zu einem Datenschließfach (was auf alle OSVČ zutrifft), reichen Sie die Erklärung elektronisch ein.
Beispiel für die Ersparnis: wie viel Sie real sparen
Beispiel: OSVČ mit Pauschalausgaben und Hypothek
Situation: Ein Gewerbetreibender (Handwerker) macht Ausgaben pauschal mit 80 Prozent geltend und reicht eine ordentliche Steuererklärung ein. Im Jahr 2025 hatte er für die Hypothek auf sein Einfamilienhaus (in Anspruch genommen 2022) 58 000 Kč an Zinsen gezahlt.
- Der Kredit wurde 2022 zur Beschaffung des Wohnbedarfs verwendet, es gilt die Grenze von 150 000 Kč.
- Die gezahlten Zinsen von 58 000 Kč liegen unter der Grenze, er setzt also den gesamten Betrag ab.
- Senkung der Bemessungsgrundlage: 58 000 Kč.
- Steuerersparnis (15 %): 8 700 Kč.
Wäre derselbe Unternehmer im Regime der Pauschalsteuer, könnte er den Abzug nicht geltend machen und würde um die Ersparnis von 8 700 Kč kommen.
Zum Vergleich: Bei einem älteren Kredit aus dem Jahr 2019 mit höheren Zinsen, sagen wir 90 000 Kč jährlich, würde der Abzug von 90 000 Kč eine Steuerersparnis von 13 500 Kč bedeuten. Und würden die jährlichen Zinsen die Grenze von 300 000 Kč übersteigen, würde höchstens 300 000 Kč mit einer Ersparnis von 45 000 Kč abgesetzt.
Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten
- Absetzen der gesamten Rate statt nur der Zinsen. Die Tilgung kann nicht abgesetzt werden. Richten Sie sich ausschließlich nach dem Zinsbetrag aus der Bankbestätigung.
- Geltendmachung der Grenze pro Person. Ehepartner können nicht jeder die volle Grenze aus demselben Kredit absetzen. Die Grenze gilt pro Haushalt.
- Abzug bei einer zur Vermietung oder Erholung genutzten Immobilie. Der Anspruch besteht nur für das eigene Wohnen.
- Vertrauen auf den Abzug in der Pauschalsteuer. In diesem Regime kann der Abzug auch nachträglich nicht geltend gemacht werden. Prüfen Sie, ob die Pauschalsteuer mit Hypothek für Sie vorteilhaft ist.
- Vergessene Bankbestätigung. Ohne sie können Sie den Abzug nicht belegen. Prüfen Sie das Online-Banking gleich zu Jahresbeginn.
Fazit
Der Abzug der Zinsen aus einem Wohnkredit gehört zu den wertvollsten Steuervergünstigungen für OSVČ, die eine mit Hypothek finanzierte Immobilie besitzen und bewohnen. Im Jahr können Sie die Bemessungsgrundlage um bis zu 150 000 Kč (bei älteren Krediten 300 000 Kč) senken und Tausende bis Zehntausende Kronen an Steuern sparen. Voraussetzung ist eine ordentliche Steuererklärung, ein Nachweis über den Besitz und die Nutzung der Immobilie zum Wohnen sowie die jährliche Bankbestätigung. Achten Sie nur auf die Falle der Pauschalsteuer, in der der Abzug nicht geltend gemacht werden kann.
Die Grundlage für eine korrekt ausgefüllte Erklärung ist Ordnung in den Belegen das ganze Jahr über. Haben Sie Einnahmen, Ausgaben und Bestätigungen geordnet und übersichtlich, ist die Geltendmachung des Zinsabzugs eine Sache von wenigen Minuten. DokladBot hilft Ihnen, Ihre Belege an einem Ort zu halten und für die Steuererklärung bereit zu machen. Probieren Sie aus, wie einfach die Erfassung von Belegen funktionieren kann.
Quellen
- Gesetz Nr. 586/1992 Sb. über die Einkommensteuer, § 15 (steuerfreie Teile der Bemessungsgrundlage)
- Finanzverwaltung: Information zur Änderung der Höhe der Gesamtsumme der Zinsgrenze
- Finanzverwaltung: Portal MOJE daně
Nechcete ztrácet čas s papírováním?
Vyzkoušejte DokladBot - účetnictví přes WhatsApp. První týden zdarma.
Verwandte Artikel
Beitragsschulden bei Selbstständigen: Säumniszuschlag, Raten und Lösung
Wenn ein Selbstständiger die Vorauszahlung auf die Sozial- oder Krankenversicherung nicht rechtzeitig zahlt, läuft ein Säumniszuschlag auf, der vom Reposatz der ČNB abgeleitet ist. Wir zeigen, wie hoch der Zuschlag aktuell ist, wie Sie herausfinden, ob Sie Schulden haben, und wie Sie einen Ratenplan mit ermäßigtem Satz beantragen.
DIP und Rentensparen: Wie Selbstständige bis zu 48 000 Kč absetzen
Altersvorsorgeprodukte sind einer der wenigen Abzüge, den Selbstständige bis zum Jahresende noch aktiv erhöhen können. Wir erklären das gemeinsame Limit von 48 000 Kč, den Unterschied zwischen Rentensparen und DIP und auf welche Bedingungen Sie achten sollten, damit Ihnen der Vorteil nicht rückwirkend verloren geht.
Elektroauto im Unternehmen 2026: Abschreibung, Limit 2 Mio., Mehrwertsteuer
Ein bis Ende 2028 angeschafftes emissionsfreies Fahrzeug können Sie steuerlich in nur 24 Monaten abschreiben. Gleichzeitig gelten aber ein Anschaffungswertlimit von 2 Millionen Kč für Personenkraftwagen und ein Vorsteuerdeckel von 420 000 Kč. Wir erklären, wie die Regeln zusammenspielen und was Sie vor dem Kauf durchrechnen sollten.